Как быстро продать квартиру в новостройке?

Как быстро продать квартиру в новостройке

Многие люди часто меняют свои планы относительно приобретенной недвижимости. Таким жильем может быть квартира в новом строении. Дом уже возведен и происходит его ввод в эксплуатацию, а владелец принимает решение о быстрой продаже квартиры в новостройке. Мы расскажем, как можно быстро продать недвижимость, и этим решить какие – либо свои более важные вопросы. Многие продавцы квартир в новых домах спрашивают, как быстро продать квартиру в новостройке и какие риски могут быть при этом? Наши рекомендации и ответы на вопросы помогут вам:

  • Что может стать причиной продажи жилья в новостройке?
  • Юридическая сторона быстрой продажи квартиры?
  • Как действует договор долевого участия?
  • Как выгодно продать квартиру в новостройке и не платить налог?
  • Чем рискует продавец при продаже квартиры?
  • Как продать квартиру в новостройке по переуступке?

Зачем продавать квартиру в новостройке?

Причинами быстрой продажи квартиры в новостройке могут быть и банальное пополнение в семействе, необходимое расширение, увеличение площади или временные финансовые затруднения. Приведём пример: в строящемся доме одинокий молодой человек покупает квартиру площадью 30 кв. метров. За время постройки здания и введения его в эксплуатацию, юноша женился и вскоре у него родится двойня. Все родители настаивают на приобретении большой квартиры, площадью не менее 70 метров. И, естественно, встает вопрос о продаже квартиры в новом доме. Вот такие причины в основном и бывают у продавцов.

Юридическое состояние квартиры

Давайте разберемся, от чего зависит процесс реализации недвижимости. Прежде всего, необходимо выяснить, в каком состоянии находится жилье в новостройке с юридической стороны.

  • Если строение введено в эксплуатацию и продавец является ее собственником, то продажа квартиры в новом доме от продажи вторичного жилья ничем не отличается.
  • В случае покупки новостройки через Жилищно—Строительный Кооператив (ЖСК) и если у продавца нет права собственности, то юридически, владельцем квартиры считается застройщик.
  • Если между застройщиком и покупателем заключен предварительный договор, до передачи квартиры она принадлежит строительной организации.

В недостроенном доме без права собственности, продавец может продать только требование на такую недвижимость. В этом случае человек, покупающий квартиру, может потребовать соответствующие документы на приобретение данной квартиры. Между сторонами заключается договор переуступки прав собственности, в котором четко определяются сроки передачи жилья.

Действие ДДУ

Очень много людей в последнее время, покупая жилье в новых домах, подписывают договор переуступки. Изначально с застройщиками был подписан Договор Долевого Участия. Действия ДДУ подтверждены Федеральным законодательством 214. Этот закон гласит о том, что покупатель может зарегистрировать строящееся жилье в Росреестре. Данная регистрация защищает граждан от возможного мошенничества со стороны застройщика или девелопера. Также никто не отменял риски, связанные с долгостроем объекта, продажи квартиры нескольким людям и банкротства. Покупая недвижимость по ДДУ, граждане должны знать, что их права защищены потребительским правом, которое ограждает от приобретения некачественного жилья.

Участие в строительстве, предварительные и инвестиционные договора и другие сомнительные схемы покупки новостроек, не дают никакой защиты покупателю. Очень сложно продать квартиру, приобретенную по Договору Долевого Участия граждан. Стоимость ее может быть занижена, а шансы избавиться от жилья равны нулю.

Если же дом, в котором находится ваша квартира, уже готов к сдаче в эксплуатацию, то недвижимость в нем продать намного проще. В ситуации, когда дом начинает только строится, или в нем возведено всего лишь несколько этажей, возможность продажи уменьшается. Чтобы покупатель не заподозрил наличие проблем у застройщика и не передумал покупать вашу недвижимость:

  • приведите веские аргументы и доводы,
  • соберите необходимые документы касательно сроков постройки здания и введения его в эксплуатацию.

Выгодное предложение и уплата налога при сделке

Сделка по купле – продаже квартиры в новостройке может быть взаимовыгодна обеим сторонам. Продавец, получая необходимо сумму на руки, решаем все свои вопросы. Покупатель приобретает недвижимость по низкой цене. По статистике, если строительные работы активно ведутся, такое жилье можно продать на порядок дороже от его первоначальной стоимости.

Многих интересует вопрос, как продать квартиру в новостройке и не платить налог. На самом деле, провернуть сделку и избежать налогообложения от продажи очень сложно. Продавцы идут на некоторые уловки в обход сложившейся ситуации. Только имея в собственности недвижимость более трех лет с момента регистрации, вы не платите налог на недвижимость при заключении сделки.

Риски при быстрой продаже квартиры в новостройке

До самого момента продажи у продавца квартиры в новостройке присутствуют риски:

  • возможность долгостроя,
  • банкротства застройщика,
  • получения в конечном итоге такого жилья, которое совершенно не соответствует заявленному.

После совершения сделки купли – продажи эти риски могут перейти и к покупателю. Но, в каждом деле есть свои плюсы и минусы. Привлекательная стоимость квартиры в новом доме и дальнейшие произведенные строительные работы в положительной динамике могут быть на руку покупателю. Есть вероятность, что таких цен, расположения, и всех остальных преимуществ по всему городу он просто не найдет. К тому же, касательной быстрой продажи квартиры в новостройке в Москве долго строящихся домов практически не существует. Совет продавцу: при продаже квартиры, приводите побольше документации и веских аргументов, доказывающих прозрачность и чистоту предстоящей сделки.

Порядок действий по договору переуступки

Многим продавцам квартир в новостройках интересует порядок действий по переуступке. И так:

  • Сначала получаем разрешение застройщика.
  • Подписываем договор переуступки
  • Регистрируем договор в Росреестре
  • Проводим расчеты по сделке

Важно помнить, что процедура рассмотрения на регистрацию занимает около 2 – х недель, а расчеты лучше всего производить при помощи банковской ячейки.

Дополнительные вопросы

Закон России не ограничивает количество сделок по договору переуступки. Одну и ту же квартиру можно продавать по переуступке прав несколько раз разным людям.

Очень важно правильно собрать документы для такой сделки от правоустанавливающих документов до согласия супругов. И не забывайте о разрешениях опекунских советов по случаям с несовершеннолетними детьми.

Если вы уже решили продавать квартиру в новостройке в Москве, старайтесь прибегнуть к помощи грамотного юриста.

Компания Миэль Чистые Пруды всегда готова помочь вам быстро продать квартиру в новостройке с ремонтом или без в Москве или Подмосковье. Обращаясь к нам, вы выгодно и без проблем решите вопрос с продажей жилья. Мы проконсультируем вас и дадим советы, касательно продажи недвижимости в новых строящихся домах. Грамотные юристы АН Миэль готовы сопровождать вашу сделку вплоть до передачи сторонами денежных средств. Продать квартиру в новостройке по ипотеке вам всегда поможет компания Чистые Пруды. Ждем вас!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Как продать квартиру в новостройке?

9848 Игорь Василенко

К тому моменту, когда работы по возведению новостройки уже завершены, и дом будет сдан в эксплуатацию, планы будущих владельцев квартир относительно жилой недвижимости частенько меняются. Возникает необходимость продать квартиру, и во многих случаях желательно это сделать максимально быстро и без лишней мороки, чтобы перенаправить деньги на другие, более актуальные, нужды. В рамках настоящей статьи мы рассмотрим, как это сделать в 2019 году, какие документы нужно подготовить, а также представим ряд полезных рекомендаций, которые помогут при продаже.

Имущество, которое не существует. Квартира или права требования на нее

Говоря о продаже квартиры в новостройке, нужно понимать, что технология реализации жилья напрямую зависит от того, в каком состоянии квартира находится с юридической точки зрения.

Если дом сдан в эксплуатацию и права собственности уже оформлены, продажа такой квартиры ничем не отличается от любой сделки, предметом которой является вторичная недвижимость.

Если же права собственности не оформлены, то юридически владельцем жилья является застройщик или девелопер, с которым был заключен договор (если сделка проводилась по ДДУ). В случае покупки через ЖСК до передачи жилья собственником является жилищно-строительный кооператив. Если же покупатель предпочел такой экстремальный формат сделки, как покупка через предварительный договор или иные сомнительные схемы покупки, то до передачи жилья недвижимость принадлежит строительной компании или инвестору.

То есть, оплачивая продавцу определенную сумму, покупатель приобретает право потребовать у текущего владельца квартиры, чтобы тот передал ему жилье. Недвижимость должна быть предана в срок, который указан в договоре между застройщиком и первым покупателем, качественные параметры жилья также оговорены в договоре.

Документом, который фиксирует передачу прав требования, называется договором переуступки прав (договор цессии).

Надежность и гарантии. Что привлекает покупателей?

В 2019 году наиболее востребованным форматом продажи жилья в недостроенном доме является подписание договора переуступки и больше всего шансов продать квартиру, если с застройщиком был подписан ДДУ (Договор Долевого Участия), а не какой-либо иной документ.

Почему именно ДДУ? Потому, что сделки данного формата попадают под действия закона ФЗ-214, который в обязательном порядке проходит государственную регистрацию и обеспечивает защиту покупателя от мошенничества со стороны застройщика, от банкротства застройщика, от «долгостроя» и еще целого ряда факторов, которые могут иметь место. Кроме того, на покупателя квартиры по ДДУ распространяется действие закона «О защите прав потребителей», который, в свою очередь, защищает покупателя от передачи ему недостаточно качественного жилья.

Такие форматы сделок, как ЖСК, предварительный договор, инвестиционный договор, и прочие схемы или слабо защищают покупателя (от продажи одной квартиры нескольким покупателям, от банкротства застройщика) или же вообще не дают никакой защиты. Покупателям это достаточно хорошо известно, поэтому шансы продать недвижимость, которая приобреталась не по ДДУ, стремятся нулю, по крайней мере, очень сложно продать такую квартиру по адекватной цене.

Кроме того, чем ближе недвижимость к этапу завершения, тем проще ее продать. При попытках продать квартиру в момент, когда, например, возведено всего шесть этажей из девяти, покупатели могут заподозрить, что у продавца есть основания ожидать каких-либо проблем на стороне застройщика. В этом случае продавцу нужно быть весьма убедительным и приводить доказательства того, что «все будет хорошо», при этом? аудитория потенциальных покупателей все равно значительно сужается.

Выгодно ли продавать недостроенную недвижимость?

Продавцу вполне может быть выгодна такая сделка, но выгодна ли сделка покупателю? Несомненно, ведь он покупает недвижимость по цене, которая в данный момент ниже рыночной, и которую вскоре уже можно будет использовать.

Говоря о причинах, побуждающих граждан продавать недостроенную недвижимость, нужно упомянуть не только о таких обстоятельствах, как пополнение в семье (необходимость в более просторной квартире), изменение жизненных условий .

Несмотря на необходимость оплачивать налог при продаже жилья (НДФЛ, 13% от прибыли), инвесторы до сих пор охотно вкладывают деньги на ранних этапах строительства, так как к окончанию работ стоимость квартиры вырастает на 40% и выше. Причем, такой прирост достигается еще до сдачи дома в эксплуатацию, после квартиры дополнительно подрастают в цене. Это обстоятельство обеспечивает более высокую прибыльность вложений в строящуюся недвижимость, чем, например, размещение средств в банковских депозитах. Продажа до окончания строительства дает возможность избежать расходов и лишних хлопот, связанных с процедурой получения жилья, оформления прав собственности, а также несколько сокращает время ожидания.

Читайте также  Какие документы оформляются при покупке квартиры?

Риски, о которых покупателю известно

Привлекательная цена, в свою очередь, обусловлена рисками, которые покупатель принимает на себя вместе с правом требования. Вплоть до момента передачи квартиры в полной мере сохраняются все риски, которые до этого нес продавец: риск «долгостроя» в результате банкротства застройщика, риск того, что дом не будет сдан в эксплуатацию вследствие нарушений строительных норм, риск получить жилье, качество которого отличается от заявленного. Ну и вполне возможно, что продажа квартиры на самом деле связана с сомнениями продавца по поводу успешного и своевременного завершения строительства, чем бы ни мотивировал продавец необходимость продажи жилья.

Покупатель, чаще всего, знает о перечисленных рисках, поэтому он будет досконально проверять всю информацию, которая окажется в пределах его доступа: и о застройщике, и о продавце. Поэтому продавцу, со своей стороны, лучше заранее подготовить все аргументы и документы, чтобы продемонстрировать чистоту своих намерений.

Риск для продавца. Об этом известно не всем…

Договор переуступки прав, как, в принципе, и любой документ, может быть аннулирован в судебном порядке. Причины с юридической точки зрения могут быть найдены, в ряде случаев это сделать довольно легко, особенно, если при подготовке сделки покупатель именно это и планировал осуществить в дальнейшем. Например, суд примет решение в пользу покупателя, если договор составлен с нарушениями, если покупатель докажет, что в момент подписания сделки на него было оказано давление, либо он по разным причинам находился в невменяемом состоянии.

Чем это рискованно для продавца? Признание договора недействительным означает, что продавец снова обретает права требования, а покупателю возвращаются средства, уплаченные по договору. Вроде бы, все в порядке, но в чем тогда подвох?

Если дом будет сдан, тогда, скорее всего, покупатель не станет обращаться в суд и сделка не будет аннулирована, получивший свою квартиру покупатель будет доволен. Но что произойдет, если возникнет ситуация, при которой покупателю будет весьма затруднительно требовать реализации его прав или возврата денег? Например, банкротство застройщика – процедура может длиться годами, также новостройка может оказаться непригодной для эксплуатации в результате критичных ошибок, допущенных застройщиком при строительстве изначально…

Покупатель может просто отправиться в суд, где инициирует процесс признания сделки недействительной. В итоге, он вернет все деньги, которые он уплатил, и теперь уже продавец, получив назад право требования, будет вынужден принимать какие-либо меры, чтобы заставить застройщика вернуть деньги. Таким нехитрым способом покупатель может сделать так, чтобы в случае успешного завершения строительства получить квартиру, а при неудачном стечении обстоятельств избежать какого-либо ущерба. Поэтому продавец должен знать о таком сценарии и заблаговременно принять меры, чтобы этого не произошло.

Рекомендуется получить консультацию юриста, который специализируется на жилищном праве и поможет исключить возможность аннулирования договора переуступки права.

Основные моменты, которые стоит помнить

В первую очередь, стоит помнить, что ФЗ-214 не позволяет продавцу переуступать права требования, если расчеты по ДДУ не выполнены или выполнены не полностью. Кроме того, застройщик должен быть проинформирован о заключении этого договора и сделка должна проходить с его одобрения – все это прописывается в ДДУ. Договор переуступки прав при долевом строительстве должен быть зарегистрирован, что определяет статья №389 ГК РФ. Если всего этого не сделать – появятся прямые поводы для признания сделки недействительной.

Договор переуступки является дополнительным соглашением к основному документу, которым является ДДУ. В договоре переуступки должно быть указано, на что именно переуступаются права, цена уступки, содержание права, условия, при котором право требования может быть реализовано (условия могут отличаться от тех положений, что прописаны в ДДУ), а также условия передачи прав – с какого момента и при каких обстоятельствах покупатель приобретает права требования.

Продажа по договору переуступки. Порядок действий

Получение соглашение застройщика. Первым делом, нужно получить разрешение застройщика. Теоретически, закон прямо не обязывает дольщика получать это разрешение, однако и не запрещает застройщику включать соответствующее положение в договор, что застройщики активно используют. Как правило, застройщики не возражают, однако требуют за свое согласие некоторую мзду, размер которой варьируется в пределах 0.5%-3% от суммы договора.

Подписание договора переуступки. Затем наступает момент подписания договора переуступки (договор цессии). Само по себе подписание не обеспечивает перехода прав, необходимо зарегистрировать соглашение, а затем провести расчеты по договору.

Регистрация. После подписания договор регистрируется, делается это в Росреестре, куда нужно подать перечень следующих документов:

  1. Заявление о регистрации (от покупателя и от продавца);
  2. Договор долевого участия (основной документ);
  3. Договор переуступки прав (минимум 2 экземпляра);
  4. Разрешение застройщика на уступку права;
  5. Согласие супруги/супруга на сделку (нотариально заверенное) или документ о том, что недвижимость не является совместной собственностью (решение суда, брачный договор);
  6. Разрешение органов опеки (если несовершеннолетний участвует в сделке);
  7. Квитанция об уплате пошлины за услуги регистрации.

После рассмотрения заявки Росреестр зарегистрирует документ, процедура займет примерно две недели.

Расчеты по сделке. Расчеты по этому договору осуществляются после того, как документ будет зарегистрирован в Росреестре. Осуществить расчеты можно путем прямого перевода средств покупателем на банковский счет продавца, однако этот метод сегодня крайне непопулярен, покупатели чаще предпочитают рассчитываться через депозитную ячейку или аккредитив.

Заключение

Передать свои права требования дольщик имеет право в любой момент, начиная от того времени, когда был зарегистрирован ДДУ и вплоть до того момента, когда зарегистрированы права собственности на квартиру. Кроме того, закон не ограничивает количество подобных сделок – переуступка прав на одну и ту же квартиру может осуществляться произвольное количество раз.

Поэтому необходимо уделить крайне пристальное внимание процессу подготовки и подписания соответствующих документов. Желательным представляется участие в процессе подготовки и подписания грамотного юриста, это поможет избежать рисков, перечисленных в статье.

Продать квартиру быстро и выгодно: 10 лайфхаков

Продажа квартиры — трудозатратное мероприятие, которое почти всегда оборачивается большими хлопотами, не говоря о нервах. Как пройти этот путь с минимальными потерями?

Между Сциллой и Харибдой

Редко кто хочет продешевить, продавая дорогую сердцу недвижимость. Иногда это приводит к тому, что собственник назначает непомерную цену, отталкивающую покупателя. В итоге квартира остается невостребованной на протяжении долгих месяцев, а то и лет. Поэтому залог быстрой и удачной продажи — прежде всего правильная оценка недвижимости.

Лайфхак № 1. Анализируйте сайты продажи

Откройте ЦИАН и внимательно изучите похожие предложения в вашем районе. При просмотре объявлений желательно искать варианты, выставленные не более двух месяцев назад. Если квартира висит дольше этого срока — значит, продавец назначил неадекватную цену либо недвижимость эта имеет изъяны, которые покупатели обнаруживают при осмотре. Определившись с суммой, заложите в итоговую стоимость 1–3% на торг (все любят скидки!).

Лайфхак № 2. Оцените квартиру на специализированном сайте

Рыночную стоимость своей квартиры можно быстро и бесплатно выяснить: например, на сайте ЦИАН в специальном разделе «Оценка квартир» . Указав основные параметры квартиры (местоположение, метраж, состояние ремонта), вы узнаете ее ориентировочную стоимость с учетом средних рыночных цен.

Лайфхак № 3. Обратитесь в проверенное агентство недвижимости

Многие риэлторы по старинке прочесывают сайты и газеты с объявлениями, собственную базу данных и на этом основании делают выводы о стоимости квартиры клиента. Действительно хороший анализ при ручном сборе информации требует много времени. Его агентам часто не хватает — они ведь не могут заниматься одним-единственным клиентом, если он не VIP. Поэтому часто риэлторы занижают стоимость квартиры продавца, чтобы побыстрее завершить сделку и получить гонорар.

У крупных и проверенных агентств недвижимости актуальные постоянно обновляемые базы, а для мониторинга и анализа цен на рынке они используют специальные программы. Обратившись к ним, продавец недвижимости получит моментальный срез: сколько стоит жилье аналогичного класса, а расчет при этом будет основан на реальных данных.

Документация

Подготовка документов — важная часть процесса продажи квартиры. Прежде чем размещать рекламу, нужно собрать весь требуемый пакет: свидетельство о собственности, план БТИ и т. д. (конкретный список в каждом индивидуальном случае свой). Если есть другие собственники, требуется их согласие. Кроме того, к имеющимся документам необходимо взять выписку из домовой книги.

Как сэкономить время?

Лайфхак № 4. Запишитесь в МФЦ по интернету

Чтобы не нарваться на очереди или закрытую дверь, подайте заявление на выписку из домовой книги и запишитесь на прием в удобное для вас время заранее через портал госуслуг или сайт МФЦ.

Лайфхак № 5. Погасите текущие долги

Перед продажей стоит позаботиться о том, чтобы были уплачены все налоги по недвижимости и долги по ЖКХ. Самый простой способ — воспользоваться мобильным приложением вашего банка либо порталом государственных услуг и погасить все задолженности с банковской карты. Просмотреть и оплатить все актуальные налоговые начисления можно на сайте налоговой инспекции. Кроме того, на нем же вы получите историю предыдущих платежей.

Подготовка квартиры

Первые шаги сделаны, теперь очередь за подготовкой квартиры. Помните: покупатель хочет видеть саму площадь, оценить размеры комнат. Мелкая мебель и памятные сердцу хозяина вещи: вазы, рамки, магниты, картины — лучше убрать. В идеале надо превратить обстановку в подобие отельного интерьера.

Перед продажей нет смысла делать дорогой ремонт, но лучше подклеить и отремонтировать все, что этого требует: например, подкрасить потрескавшиеся батареи. Квартиру надо тщательно убрать, а также проветрить. Не будет лишним ненавязчивый ароматизатор воздуха.

Не забудьте про подъезд: исписанные стены и грязный пол смотрятся непрезентабельно. Проведите небольшую уборку территории рядом с дверью квартиры, вкрутите лампочку на лестничной площадке.

Лайфхак № 6. Закажите уборку через сервис бытовых услуг

Если у вас не осталось сил на уборку квартиры и прилегающих к ней общих территорий перед приездом покупателя, воспользуйтесь сервисами бытовых услуг вроде YouDo. С помощью приложения или веб-версии вы быстро найдете работника, живущего в вашем районе, который приедет на дом и наведет порядок. Обойдется такая услуга дешевле, чем вызов клининговой компании.

Фотосессия интерьера

Этим пунктом ни в коем случае нельзя пренебрегать: от качества фотографий зависит, какое первое впечатление произведет квартира и позвонит ли покупатель. Фотосессию лучше проводить в светлое время суток, желательно с летним пейзажем за окном. На фото не должно быть никаких носков, шнурков и другого визуального мусора.

Если мобильный телефон не позволяет сделать фото в хорошем качестве, то одолжите у друзей и знакомых камеру, лучше с широкоугольным объективом — это позволит показать помещения с более широкого ракурса.

А вот обработкой фотографий с помощью фотошопа или любым другим приукрашиванием заниматься не стоит. Покажите квартиру максимально честно: гостиную, кухню, санузел, спальни и прихожую. Для более полного впечатления сфотографируйте вид из окна, внешний облик дома, придомовую территорию.

Читайте также  Нужно ли нанимать риэлтора при покупке квартиры?

Лайфхак № 7: Используйте панорамные снимки

С помощью множества бесплатных приложений из нескольких фото комнаты удастся создать почти эффект присутствия.

Лайфхак № 8. Снимите видео

Ролик должен быть информативным, но коротким — 1–1,5 мин. Заранее спланируйте маршрут съемки, обеспечьте хороший свет. Уберите со своего пути лишнее, сложите диваны. Покажите не только квартиру, но и вид из окна, двор и подъезд. Держите камеру горизонтально и не меняйте ее положение во время съемки. Возьмите себе помощника, который будет открывать двери. Сделайте несколько дублей.

Текст объявления

Хорошее объявление — это информативный рассказ о квартире, где все данные указаны в порядке убывания важности (расположение, метраж, количество комнат, планировка, этаж, ремонт, год постройки дома и материалы, транспортная доступность, парковка, безопасность, инфраструктура). Написать его под силу каждому. Объявление будет выгодно смотреться, если помимо площади вы укажете и длину стен (на Западе делают именно так): покупателю будет проще планировать расстановку мебели.

Лайфхак № 9. Продающий текст

Если речь идет об уникальной недвижимости (например, дом по сложному архитектурному проекту или квартира в необычном районе) и вы хотите сделать ставку на яркое объявление, обратитесь к профессионалам — они напишут продающий текст. Кстати, цепляющее покупателя объявление может составить и профессиональный риэлтор.

Размещение объявления

Разместите свое предложение на максимальном количестве ресурсов: онлайн-доски объявлений, на которых продают и покупают все подряд, специализированные сайты по продаже недвижимости — ЦИАН , городские тематические форумы, бесплатные печатные издания.

Оповестите всех своих друзей и знакомых о продаже квартиры, сообщите соседям и консьержке. Все должны быть в курсе. Случается, что покупателем становится сосед, который приобретает квартиру для родителей, детей или расширения своего жилого пространства.

Лайфхак № 10. Всегда отвечайте на звонки

Все предыдущие шаги будут сделаны впустую, а ваши старания окажутся тщетными, если вы не будете его соблюдать. Покупатели практически никогда не перезванивают сами. Если вы не в состоянии вести переговоры днем (например, заняты по работе), то привлеките к продаже специалиста. Тем более, на завершающем этапе сделки все равно, скорее всего, потребуется его участие.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов.

Во сколько обойдётся срочная продажа недвижимости

Необходимость быстро продать недвижимость возникает не очень часто и далеко не у всех, однако бывают обстоятельства, когда сроки играют главную роль. Мы попросили лидеров мнений рассказать о том, как можно оперативно реализовать свою недвижимость и при этом не потерять в деньгах.

Гита Герасимова, директор по маркетингу компании ПИК-Брокер:

Случаи, когда квартиру нужно продать срочно, бывают самые разные. Недавно, например, к нам обратилась семья, которая переезжала за границу, поэтому квартиру нужно было продать срочно. Бывают случаи, когда люди не справляются с ипотекой, поэтому хотят побыстрее продать квартиру и погасить долг перед банком. Но такие случаи единичны. Чаще продавцами движет необходимость улучшить жилищные условия и не тратить слишком много времени на встречные сделки. Например, если в семье рождается ребенок, то пара, как правило, хочет квартиру побольше. Если объект уже присмотрели, то велик риск, что за время поисков покупателя на старую квартиру цена на новую вырастет (или ее купит кто-то другой). В таких случаях идеальный вариант — это trade-in. Но обо всем по порядку.

Если у человека появляется необходимость быстро продать квартиру, то в 90% случаев успех будет зависеть от объективности оценки объекта. Можно, конечно, прислушиваться к своему желанию продать подороже или к советам друзей не продешевить, но практичнее посмотреть цены схожих по параметрам объектов.

Сравнивая свою квартиру с аналогичными, учитывайте, что продавцы в большинстве указывают желаемую цену, которая обычно выше реальной на 10–15%. Посмотрите, как долго такие объявления висят на сайте, обратите внимание, понижали ли цены продавцы. Объективно оцените минусы вашей квартиры. Обратите внимание на этаж: квартиры на первом этаже стоят в среднем на 8–10% дешевле аналогичных, а на последнем — на 2–3%. Уступите в цене, если окна выходят на козырек подъезда, если есть неузаконенная планировка. Покупатели редко обращают внимание на отделку, мебель и технику, поэтому из-за ремонта или дорогого кухонного гарнитура не стоит завышать стоимость квартиры.

Для снижения влияния человеческого фактора мы оцениваем объекты с помощью искусственного интеллекта. Анализируем квартиру по 20 параметрам, оцениваем рыночную ситуацию, стоимость похожих объектов в локации и предлагаем стоимость выкупа. В нее заложен 7% дисконт — так мы гарантируем выход на сделку за 10 дней после предоставления документов. Деньги выплачиваем сразу после регистрации права собственности. Мы не выступаем в роли посредника и не ждем, когда квартиру кто-то купит, чтобы заплатить клиенту. Наша компания работает с привлечением собственных средств.

Если вы продаете объект сами, то нужно понимать примерные сроки реализации объектов. Во многом они зависят от комнатности. Так, средний срок продажи однокомнатных квартир составляет 1–2 месяца, двухкомнатных — 2–4 месяца, трехкомнатных — до 6 месяцев. Повлиять на скорость могут только снижение цены и хорошая реклама: размещайте объявления на всех доступных площадках, продвигайте их — это повышает ваши шансы на быструю продажу.

Итак, теперь поговорим о trade-in. Существуют два основных варианта. В первом случае агентство пытается продать старую квартиру, а застройщик на некоторое время бронирует новую и замораживает цену на нее. Если за этот срок старую квартиру продать не получилось, то человек теряет и время, и забронированную квартиру. Если получилось — деньги от продажи старой квартиры идут в зачет стоимости новой. Мы работаем по иной (второй) схеме: квартира выкупается сразу, деньги от ее продажи застройщик тоже получает сразу. На покупку новой квартиры в ПИК делаем дополнительную скидку в 3%. В ПИК-Брокер сейчас есть три услуги: мы покупаем квартиры, обмениваем старые на новые (включая межрегиональные сделки) и продаем квартиры из ранее выкупленных.

В рамках trade-in мы оцениваем квартиру, как и при обычном выкупе. То есть схема такая: рыночная стоимость минус дисконт 7%. Благодаря 3% скидке на новостройку разницу можно сделать меньше. Например, человек продает однокомнатную квартиру за 7 млн рублей, а хочет купить двухкомнатную в новостройке за 10 млн рублей. Мы купим его старую с дисконтом 490 000 рублей и дадим скидку на новую 300 000 рублей. Таким образом разница за обмен квартиры в trade-in получится всего 190 000 рублей. Человек получает желанную квартиру сразу, без долгих поисков покупателя, бесконечных показов или навязчивых звонков.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

Срочная продажа вторичного жилья актуальна при альтернативной покупке квартиры в новостройке с ограниченным пулом лотов или в условиях роста цен на них. Продавцы также могут «избавляться» от недвижимости в силу личных причин (долги, кредиты, отъезд за границу и прочее).

Предварительно оценить стоимость квартиры возможно в течение 10 минут по текущему предложению на рынке, опираясь на интернет-ресурсы по продаже недвижимости. Более точную оценку во избежание ошибок, конечно, необходимо проводить после личного осмотра объекта и изучения правоустанавливающих документов. По элитным объектам оценка проводится только после личного осмотра объекта экспертом. Юридическая проверка объекта начинается с правоустанавливающих документов и выписки ЕГРН. Бывает, этого достаточно для юридической оценки и проведения сделки. Сложные сделки и подготовка к ним могут занимать значительное время (месяц и более).

Поиск покупателя зависит от того, насколько точно эксперт «угадал» с текущей рыночной ценой объекта. На то он и эксперт, чтобы не ошибаться! Но бывает, что собственник сам диктует свои условия по цене и агенту ничего не остается, как стартовать с обозначенной им цены. Как правило, цена корректируется, если объект не вызывает никакого интереса со стороны покупателей в течение двух недель. Шаг корректировки опять же обсуждается и зависит от стоимости объекта. В среднем, для того чтобы продать квартиру по максимальной рыночной цене, поиск покупателя составляет 2–3 месяца.

Trade-in оптимизирует процесс приобретения нового и продажи старого жилья, увязывая две сделки в одну. С одной стороны, на срок не менее двух месяцев бронируется квартира в новостройке (как правило, по фиксированной цене). Параллельно выставляется на продажу вторичное жилье. Как только на него находится покупатель, по вторичке заключается договор купли-продажи, а по новостройке — договор долевого участия. После регистрации договоров средства от продажи «старой» квартиры идут в счет покупки новостройки. Если суммы от продажи вторички недостаточно, параллельно клиент получает одобрение по ипотеке. В любом случае продавца в конечном счете интересуют не деньги, а конкретная квартира в новостройке, а схема trade-in позволяет это желание удовлетворить.

Потенциальные продавцы часто задают вопросы о потерях в цене в случае срочной продажи квартиры. Квартиры в рамках trade-in реализуются по рыночной цене без демпинга. Оплачиваются только услуги по продаже вторички. На столичном рынке недвижимости их стоимость начинается от 150 000 рублей и составляет 2–3% от цены объекта. Сумма за бронирование квартиры в новостройке, как правило, включается в стоимость квартиры, а не добавляется сверху. В среднем реализация объекта при срочной продаже занимает 1–2 месяца.

Второй распространенный вопрос касается рисков. С точки зрения финансов риск один — заплатить полную бронь застройщику (0,5%–2,5% от цены квартиры) и не уложиться в сроки бронирования с продажей квартиры на вторичном рынке. Но тут эксперт компании сразу рекомендует ставить адекватную рынку цену, и если собственник согласится с ней, то риски исключены.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:

На рынке недвижимости немало людей, которым для покупки квартиры в новостройке необходимо продать уже имеющуюся недвижимость и одним из лучших инструментов для проведения таких операций является программа trade-in (по сути, это процедура обмена квартир). Услуга весьма востребована у покупателей, что обусловлено стабильным спросом на новостройки, а воспользоваться программой можно на любой стадии строительной готовности выбранного объекта. Главное, чтобы застройщик предоставлял такую возможность.

В отдел «Обмен квартир» компании «БЕСТ-Новострой» клиенты обращаются в силу разных обстоятельств. Например, когда нужно увеличить жилую площадь (скажем, перебраться из меньшей квартиры в большую), переехать из Московской области в Москву, улучшить качество жилья (уехать из старого жилого фонда или сменить эконом-класс на бизнес и прочее).

Словом, если продать нужно быстро и выгодно, то программа trade-in подойдет. Важно понимать, что речь не о срочном выкупе недвижимости (когда дисконт может достигать 20%), а именно об услуге trade-in, когда дисконт от рыночной стоимости составляет не более 5% и ликвидные квартиры продаются практически по рыночной стоимости. При этом услуга trade-in позволяет не только быстро и выгодно продать, но и выгодно купить, поскольку на период продажи старой недвижимости застройщиком фиксируется цена на выбранную клиентом квартиру в новостройке.

Кстати, по нашим наблюдениям, клиенты готовы уступить 10% и выше от рыночной стоимости в случае, если объект проблемный. К таким относятся квартиры, находящиеся в залоге у банков, квартиры с проблемными с юридической точки зрения документами и так далее. Также для ускорения процесса реализации квартиры клиенты готовы на дисконт в 10% в случае некоторых непредвиденных жизненных обстоятельств. Но такие сделки единичны.

Читайте также  Как расприватизировать долю в квартире?

По данным отдела «Обмен квартир» компании «БЕСТ-Новострой», самые высокие результаты наблюдаются в проектах, где действуют согласованные условия по бронированию квартир на время реализации вторичной недвижимости клиента с фиксацией цены на 45 календарных дней и возможностью продления на 31 календарный день с момента внесения аванса на проведение сделки. Таким образом, общий период брони составляет 2,5 месяца, а за это время вполне реально выгодно продать имеющуюся у клиента недвижимость. На такие проекты приходится почти 80% от общего количества сделок trade-in (данные цифры приведены на основе анализа проектов из портфеля нашей компании).

Иная картина наблюдается на проектах, где квартира с фиксацией цены бронируется застройщиком всего на 15 рабочих дней — за это время почти нереально реализовать вторичную квартиру, имеющуюся у потенциального покупателя новостройки, поэтому и доля сделок по trade-in в таких проектах очень мала — порядка 3%.

В качестве альтернативы услуги trade-in можно воспользоваться ипотечным кредитом — приобрести понравившуюся новостройку, а потом погасить заем за счет средств, полученных от продажи имеющейся вторички. Однако в случаях, когда получение кредита по каким-либо причинам невозможно, программа trade-in, на мой взгляд, является наиболее удобным инструментом. Тем более, в этом случае покупатель проводит сразу две сделки в режиме «одного окна».

Текст подготовила Александра Лаврова

Обучение мастерству быстро продать свою квартиру

Чтобы продать квартиру, а не просто заниматься процессом продажи, нужно правильно определиться с ее стоимостью. Для того,чтобы продать квартиру быстро, цену устанавливают на уровне цены аналогичных квартир региона, чтобы продать очень срочно, назначают самую низкую стоимость на рынке предложений определенного сегмента. Далее надо провести комплекс мероприятий для поиска покупателя.

  1. Размещение рекламы в специализированных изданиях. Она должна выходить регулярно, быть достаточно заметной по форме, ее содержание должно вызывать у потенциального покупателя желание позвонить, еще лучше – прийти на переговоры.
  2. Расклейка объявлений работает вполне эффективно, поскольку многие в своих поисках по старинке ориентируются не на интернет, а на доски объявлений.
  3. Присутствие информации о вашей недвижимости во всемирной сети обязательно. Объявление должно включать планировку, фотографии, видеоролик.
  4. Размещение баннера на фасаде дома хорошо помогает в поиске выгодного и реального покупателя.
  5. Распространение рекламных буклетов и листовок.
  6. Наработанная база покупателей – самое мощное средство продажи, доступное, скорее специалистам.

Как заинтересовать покупателя?

Найти покупателя – полдела, важно уметь его заинтересовать. Иногда продавец так ведет переговоры, что просто отпугивает претендентов. Чтобы знать, как продать квартиру , очень важно приобрести некоторые навыки ведения переговоров. Вот несколько правил эффективной презентации объекта продажи:

  • выяснить потребности покупателя, то есть именно то, что важно для него;
  • признавать недостатки объекта, превратив их их в преимущества (например, окна во двор – можно комфортно выспаться);
  • при любых обстоятельствах оставаться спокойным и уверенным, а также доброжелательным даже при некорректных замечаниях по поводу дефектов квартиры;
  • владеть техническими и юридическими вопросами, касающимися вашего объекта продажи;
  • обсудить впечатления и мнение покупателя, оставить ему презентационные материалы, наметить с ним дальнейшие совместные действия;
  • перед началом продажи принять решение о самостоятельном выполнении всех перечисленных этапов или привлечении профессионалов.

Основные факторы, влияющие на продажу недвижимости

  • владелец хорошо подготовлен к продаже;
  • объект часто показывают реальным покупателям – риелторы выбирают квартиры, чаще всего попадающиеся на глаза: именно эти объекты воспринимаются как новые поступления;
  • покупатель из 7 — 10 предложенных вариантов выбирает не самый подходящий по параметрам объект, а тот, который оставил у него самое приятное впечатление;
  • мало просто презентовать квартиру – надо делать это так, чтобы осталось у покупателя максимально благоприятное мнение как о квартире, так и о владельце – покупатель должен буквально влюбиться в вашу квартиру.

Этапы продажи квартиры самостоятельно

Как вести переговоры, чтобы продать квартиру быстро и дорого? Главная позиция продавца на переговорах: моя квартира самая лучшая для этого покупателя, просто он об этом еще не в курсе. Чтобы продать квартиру, одного желания мало, надо предпринимать еще и активные действия:

  • подготовка к продаже;
  • реклама и продвижение своего объявления на рынке недвижимости;
  • презентация и показ своего объекта;
  • переговоры, в том числе и о цене.

Подготовка к продаже

Важно знать не только параметры объекта и вид, в котором он находится, но и состояние, в котором находятся документы. Первое – проверить документы, подтверждающие ваше право на эту собственность, иногда на финальной стадии обнаруживаются какие-то недочеты или нехватка каких-то бумаг. Примерный список:

  • договор купли-продажи или документы его заменяющие (решение суда, договор дарения, приватизация);
  • технический паспорт;
  • свидетельство о подтверждении права собственности;
  • документы о семейном статусе и согласии всех собственников на продажу квартиры, заверенные нотариусом;
  • разрешение опекунского совета (если в квартире прописаны несовершеннолетние совладельцы жилья);
  • справка с ЖЭУ об отсутствии задолженности за квартиру;
  • выписка их домовой книги о прописанных жильцах;
  • отчет о рыночной стоимости (для ипотечных квартир);
  • паспорт.

С учетом нашей бюрократической системы некоторые документы могут готовить полгода, и не всякий, даже реальный, покупатель проявит желание ждать, пока вы приведете документы в порядок. Если покупатель и не откажется от сделки, то в цене уж точно придется уступить.

Грамотная реклама и продвижение

Если решили осилить этот этап самостоятельно, надо:

  • знать популярные для покупателя квартир газеты и журналы ;
  • знать интернет-ресурсы, которые активно посещают покупатели;
  • уметь составлять короткие объявления (длинные – проще, но неэффективно);
  • уметь управлять спросом на свой объект (где и с какой периодичностью размещать информацию, чтобы реклама была эффективной). Тезис «чем больше – тем лучше» здесь не работает: можно затратить на рекламу значительные средства и не получить ожидаемого результата;
  • понимать объективную стоимость вашей квартиры и не строить иллюзий. Все понимают, что квартиру в Мурино никогда нельзя будет продать дороже аналогичной по площади в Центральном районе.
  • главный ресурс – время, которое надо потратить на этот объем работы;

Презентация квартиры

Если на этапе рекламы от продавца зависит не так уж и много: поместил информацию и ждет, то на этапе переговоров можно сделать очень много, чтобы ускорить продажу квартиры. Сначала определяемся с ценой в трех вариантах – минимальная, приемлемая и максимальная. Максимальная – с ориентиром на рынок недвижимости, та, которую в объявлении указываете, минимальная цена – та, за которую можно продать квартиру, если она год находится в состоянии продажи, приемлемая цена – их среднее арифметическое. Это нужно для правильного торга.

Нужно подготовиться к презентации: провести репетицию, озвучив вслух возможные вопросы покупателя (в том числе и неудобные). Тогда на переговорах будете чувствовать себя уверенно. При появлении клиента важно расположить его к себе – не спешите рассказывать о квартире: поздоровайтесь, познакомьтесь, поговорите минуту на отвлеченные темы.

Не начинайте презентацию, пока прямо об этом не попросят. Первый вопрос после этого: «С чего вы хотите начать?» поможет узнать предпочтения покупателя и сориентировать в акцентах, которые нужно расставить при показе. Если он говорит о спальне – его скрытый интерес будет отдых и покой; начинает с зала – гостеприимство, общение, престиж, статусность; начинает с кухни – домовитость, уют; с ванной, туалета – высокие требования к чистоте; с балкона – соседи, простор, окружение. Проводить экскурсию надо с короткими комментариями, задавая вопросы покупателю о том, зачем он покупает квартиру. Рассказывайте не о преимуществах ремонта, а о том, какую выгоду – безопасность, комфорт, удобство – получит новый владелец вашей квартиры.

Кстати, профессиональные брокеры многочисленных агенств, выкупающие квартиры в срочном порядке, советуют благоустраивать перед продажей квартиру по минимуму. Особенно, если нужно быстро продать квартиру в Москве не элитную, а из вторичного жилого фонда в обычном состоянии. Потратив солидные суммы на ремонт, при продаже вернуть их нереально, поэтому достаточно освежить объект, переклеив новые дешевые обои и подкрасив облупившиеся окна и двери.

Правила торга

Первое правило: никогда до презентации не говорить о цене, даже если об этом спрашивают. Стоит предложить сначала осмотреть «кота в мешке».

Как называть цену? Уверенно и твердо, без сомнений в ее обоснованности. При вопросах типа «сколько готовы уступить», надо обусловить уступку, связав ее с каким-то требованием: «Это будет зависеть от того, как быстро будет подписан договор, когда нам нужно освободить квартиру и т.п.». Чтобы узнать исходную позицию покупателя, уместен и встречный вопрос: «Сколько вы готовы дать за эту квартиру?». Если вынуждают называть цену, обозначить скидку и сразу узнавать цену, приемлемую для покупателя. Если вы называете цену, а покупатель не назвал свою, торг не имеет смысла. Торговаться нужно, называя скидку в середине диапазона между начальной ценой и приемлемой. Так каждая уступка будет меньше предыдущей, не создавая иллюзии, что торг может быть до бесконечности. Уступки надо делать с трудом, делая большие паузы, комментируя каждую цену как финальную. Активные скидки вызывают сомнения типа «в чем здесь подвох», реального покупателя может оттолкнуть как жесткая позиция, так и быстрые уступки .

Не удивляйтесь, если по вашему объявлению звонить будут, прежде всего, агенты с предложениями о сотрудничестве. Если попался хороший риелтор, он, в любом случае выполнит эту работу лучше, подскажет как правильно взять предоплату и оплату, проверив деньги и обеспечив безопасность, и, вообще согласовать условия предстоящей сделки. Но если хотите продать квартиру быстро и дорого (квартира без посредников) , надо приобрести некоторые навыки. Придется самостоятельно составить договор, оформить передачу денег грамотно и безопасно, договорившись в Регцентре о регистрации сделки. Предварительно надо подготовить и проверить юридическую силу пакета документов для продажи, проверив все возможные ошибки.

Могут приходить не только реальные покупатели, но и праздношатающиеся, а также клиенты «с топором», чтобы получить информацию, какой суммой вы будете в недалекой перспективе обладать. Если человек продает квартиру, это может означать, что у него в жизни что-то происходит: свадьба, развод, рождение ребенка, похороны. Далеко не всегда в таких ситуациях он может быть полностью адекватным для самостоятельных сделок такого уровня. Иногда солидные агентства предлагают бесплатное и бессрочное гарантийное обслуживание с юридической помощью на случай послепродажных инцидентов.

Потратив силы, время и нервы, приобретаете бесценный опыт, который поможет стать не только самому себе риелтером, а, возможно, и частным маклером. Удачной продажи!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: