Почему упала кадастровая стоимость квартиры?

ВС РФ разъяснил, как надо пересматривать кадастровую стоимость в отношениях с налоговыми органами

Управляющий партнер Правового бюро «Тимофеев и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

В сентябре 2018 года Верховный Суд Российской Федерации принял к своему производству дело по жалобе ООО, которому предыдущие суды отказали в признании недействительным решения УФНС России по г. Москве. Данным решением предприятию был доначислен налог на имущество организаций в связи с изменением кадастровой стоимости в течение 2016 года.

Суды согласились с доводами фискального органа и Правительства Москвы о том, что в течение налогового периода возможно доначисление налога в связи с исправлением технических ошибок, допущенных в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

Трижды по этому делу продлевались сроки его рассмотрения в ВС РФ и юристы, занимающиеся этой проблемой, замерли в ожидании позитивных для налогоплательщиков результатов. Заняли выжидательную позицию до подведения итогов рассмотрения этого дела и суды московского региона, приостановив множество аналогичных дел.

И наконец, в июле 2019 года, долгожданное решение состоялось, и юридическое сообщество получило возможность насладиться уровнем юридической техникии аргументации, продемонстрированном высшей судебной инстанцией в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17 июля 2019 года № 305-КГ18-17303 по делу № А40-232515/2017.

Принимая во внимание прецедентный характер правовых позиций ВС РФ по данному делу, мне представляется важным рассмотреть приоритетные для правоприменительной практики вопросы, нашедшие свое отражение в судебном акте по этому делу.

1. Ошибочность «ошибочной ошибки» или непростой поиск налоговой базы по налогу на имущество организаций

Как следует из указанного выше Определения ВС РФ, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве от 9 февраля 2016 г. № 51-1737/2016 (далее – комиссия), принятым по итогам рассмотрения заявления Департамента городского имущества города Москвы от 21 января 2016 г., результаты определения кадастровой стоимости вышеназванного здания признаны недостоверными.

Особенностями подобного решения комиссии является то, что в результате его принятия не устанавливается конкретная величина кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости, а признается лишь факт использования недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при проведении государственной кадастровой оценки.

После вступления решения комиссии в силу, заказчик работ (в данном случае – Правительство Москвы) обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого было принято указанное решение, в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее – Закон № 135-ФЗ). Действия заказчика работ регламентированы в подобных случаях положениями приказа Минэкономразвития РФ от 18 марта 2011 г. № 114 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости» (далее – Порядок), в соответствии с которым:

  • в случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ уведомляется о необходимости изменения кадастровой стоимости с учетом решения комиссии, и заказчик работ обеспечивает такое изменение;
  • определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиком, проводившим государственную кадастровую оценку на основании установленных комиссией достоверных сведений об объекте недвижимости (п. 4 Порядка);
  • результаты определения кадастровой стоимости подлежат утверждению актом, принимаемым заказчиком работ. Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу соответствующего акта (ст. 24.17 Закон № 135-ФЗ).

Таким образом, единственная легитимная (законодательно установленная) возможность изменения кадастровой стоимости в случае принятия комиссией решения об использовании недостоверных сведений при проведении государственной кадастровой оценки – это принятие нового нормативного акта, после вступления в силу которого у Росреестра появляются правовые основания внесения изменений в ЕГРН.

Однако, как отметил ВС РФ в своем определении, в налоговом периоде 2016 года сложилась ситуация, при которой:

  • с одной стороны, кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего обществу, признана недостоверной в установленном порядке (вследствие использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при ее определении), и законность соответствующего решения комиссии подтверждена решением суда,
  • а с другой стороны, в силу вступившего в законную силу решения Московского городского суда от 31 октября 2018 г. и Апелляционного определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 6 марта 2019 г. № 5-АПА19-12, правовой акт Правительства Москвы об утверждении пересмотренной кадастровой стоимости, определенной с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости, не может применяться непосредственным образом к спорному налоговому периоду.

Другими словами, ВС РФ при рассмотрении спора о величине налоговой базы по налогу на имущество организаций, стало отчетливо ясно, что, во-первых, для расчета указанного налога не может быть использована кадастровая стоимость, установленная с использованием недостоверных сведений, и во-вторых, не может быть использована для этих целей и кадастровая стоимость, установленная постановлением Правительства Москвы, которое признанно недействующим.

Но если была допущена ошибка в определении кадастровой стоимости в процессе проведения государственной кадастровой оценки, и если была совершена ошибка при пересмотре кадастровой стоимости, то как же организациям (а их порядка 2,5 тыс.) исчислять налог на имущество в Москве в 2016 году? Как найти легитимный порядок установления налоговой базы, который не привел бы к очередной «ошибочной ошибке»?

Поиск выхода из создавшегося положения заставил ВС РФ, с использованием суждений о

  • «защите только правомерных ожиданий налогоплательщика»,
  • «преимуществе в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки»,
  • «необходимости соблюдения баланса частных и публичных интересов»,
  • «обязанности уплаты налогов, исходя из достоверно определенной кадастровой стоимости»,
  • сделать вывод о признании прав налогоплательщика оспорить величину кадастровой стоимости в споре с налоговым органом путем опровержения представленного налоговым органом расчета налога, обосновывая необходимость исчисления налога на имущество организаций, исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости.

Тем самым, Суд диверсифицировал способы защиты прав налогоплательщика в контексте оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости указанием,

  • во-первых, на возможность пересмотра величины кадастровой стоимости в спорах не только с заказчиком работ и органами Росреестра, но и в спорах с налоговыми органами,
  • во-вторых, на обязательность установления достоверной рыночной стоимости в подобных спорах путем назначения судебной оценочной экспертизы,
  • и, в-третьих, на допустимость определения налоговой базы по налогу на имущество организаций расчетным путем на основании объективных и соответствующих действительности сведений о стоимости объектов недвижимости.

Последствиями рассмотрения подобных споров должно являться установление судом величины рыночной стоимости, которая и будет применяться в качестве налоговой базы по налогу на имущество организаций.

2. Правомерные ожидания исправления ошибок, или В чем твоя вера, налогоплательщик?

Итак, по мнению ВС РФ, защите подлежат только правомерные ожидания налогоплательщика, а исправление ошибок, допущенных при проведении государственной кадастровой оценки и установление налоговой базы, в основе которой лежит рыночная стоимость объекта недвижимости, не может свидетельствовать об ухудшении его положения и не дает основания для выводов о нарушении принципа доверия к закону.

Другими словами, государство имеет полное право на исправление допущенных ошибок, даже если это приводит к ретроспективному увеличению размера налога.

Нам представляется, что подобные выводы, применительно к сложившейся в Москве в 2016 году ситуации, сделаны Судом без учета одного очень важного обстоятельства.

Дело в том, что действующая в 2016 году редакция абз. 3 п. 15 ст. 378.2 Налогового кодекса допускала возможность ретроспективного применения измененной и увеличенной кадастровой стоимости объекта недвижимости только в случае исправления технической ошибки.

Федеральным законом от 30 ноября 2016 г. № 401-ФЗ из положений абз. 2 п. 15 ст. 378.2 НК РФ было исключено прямое указание на технический характер ошибки.

В новой редакции абз. 2 п. 15 ст. 378.2 НК РФ использовался термин «ошибочно определенная кадастровая стоимость» и действие указанной нормы было распространено на ситуации, связанные с исправлением любых ошибок при установлении кадастровой стоимости.

Однако новая редакция абз. 2 п. 15 ст. 378.2 НК РФ стала действовать только с 1 января 2017 года и не регулировала отношения, возникшие в 2016 году.

Если, техническая ошибка – это описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (подп. 1 п. 1 ст. 28 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), то рассуждения о возможности применения увеличенной кадастровой стоимости в качестве налоговой базы в 2016 году будут приемлемы только тогда, когда отсутствие надлежащего учета стоимостных характеристик объекта недвижимости будет признано именно технической, а не какой-либо иной (кадастровой, учетной, реестровой и пр.) ошибкой.

Между тем, ВС РФ не стал разбираться в характере ошибок, приведших к необходимости изменения кадастровой стоимости, ограничившись лишь указанием на возможность определения налоговой базы по налогу на имущество организаций расчетным путем применительно к подп. 7 п. 1 ст. 31 НК РФ на основании объективных и соответствующих действительности сведений о стоимости объектов недвижимости.

Что же получается? По мнению ВС РФ правомерные ожидания налогоплательщика – это необходимость уплачивать налог на имущество организаций, исходя из объективных и соответствующих действительности сведений о стоимости объекта недвижимости, и налогоплательщик всегда должен быть готов к тому, что государство может увеличить налоговое бремя задним числом, если посчитает сведения об объекте недвижимости ошибочными.

Читайте также  Как заплатить налог на сдачу квартиры?

Но что же такое правомерные или законные ожидания, существование которых в качестве правовой презумпции, если верить ВС РФ, должно являться принципом российской правовой системы?

Так, например, Шерстобитов О.Н. в материале «Защита законных ожиданий – основополагающий принцип административного права» («Административное право и процесс, 2019, № 2) рассуждает: «Любое лицо имеет право получать ясную и правдивую информацию о деятельности публичной администрации заранее, до вступления в правоотношение. В этом случае оно сможет ориентироваться в публичном порядке, просчитывая свое поведение в отношении органов управления и действия этих органов в отношении себя. Властные субъекты, в свою очередь, не будут произвольно и непредсказуемо изменять практику даже при наличии права действовать по усмотрению». Исходя из этого, правомерные ожидания налогоплательщика обусловлены верой, прежде всего, в неукоснительное соблюдение государством требований закона, а применительно к рассматриваемой ситуации – верой в возможность увеличения налогового бремени задним числом только в случае совершения именно технической, а не какой-либо иной ошибки в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

Попытка иначе использовать тезис о «правомерных ожиданиях», как инструмента увеличения возлагаемого на налогоплательщика фискального бремени, будет достижением цели негодными средствами.

Кадастровая оценка изменится

Сейчас в данный закон внесены очередные изменения. Прежде всего увеличена ответственность государственных оценщиков.

В законе государство расширяет полномочия государственных бюджетных учреждений (ГБУ), занимающихся ГКО, в области сбора информации об объектах для формирования кадастровой стоимости и ужесточает контроль.

В частности, вводятся дополнительные основания для увольнения директоров ГБУ. Так, в случае принятия судом в соответствующем календарном году ста и более решений, вступивших в законную силу, которыми были удовлетворены иски об оспаривании решений бюджетного учреждения об отказе в пересчете кадастровой стоимости, директор ГБУ может быть уволен.

При этом в законе есть оговорка, что доля таких судебных решений не должна превышать 20 процентов от общего количества решений, принятых по оспариванию кадастровой стоимости данным госучреждением.

Еще одним нововведением в закон «О кадастровой оценке» станет изменение периодичности проведения ГКО.?При этом в отношении городов федерального значения периодичность сохранится, и здесь кадастровая оценка будет проводиться один раз в два года. В других регионах ГКО будет проводиться раз в четыре года.

Уточнив по среднему арифметическому периоды проведения ГКО, закон говорит о том, что регионам не следует затягивать с проведением кадастровой оценки и к концу 2022 года должно быть завершено проведение ГКО всех земельных участков, а к концу 2023 года — всех зданий, строений, сооружений и других объектов недвижимости.

Это приведет к тому, что примерно к 2024 году в России произойдет полный переход на расчет налогов на имущество организаций по кадастровой стоимости. Сейчас только торговые и офисные здания или помещения облагаются налогом «по кадастру», а складские и промышленные объекты — по остаточной балансовой стоимости.

Не обошли поправки в закон и срок принятия решения о проведении кадастровой оценки. По новым требованиям законодательно закрепляется правило о том, что «решение о проведении очередной ГКО принимается субъектом не позднее чем за полгода до 1 января года будущей оценки». То есть до 1 июля текущего года субъект должен определиться с проведением процедуры кадастровой оценки в году следующем.

Кроме того, расширен спектр источников информации для оценки. ГБУ получили право запрашивать сведения об оцениваемых объектах, на основании которых делалась кадастровая оценка, не только из официальных источников, но и в организациях, управляющих многоквартирными домами, ресурсоснабжающих компаниях, организациях, осуществлявших до 2013 года технический учет (ПИБ, ГУИОН).

Данные организации обязаны предоставить запрашиваемую информацию безвозмездно в течение 20 дней. Также ГБУ вправе запрашивать информацию о границах зон с особыми условиями использования территорий.

В случае невозможности дальнейшего использования по назначению того или иного объекта недвижимости, находящегося в зоне с особыми условиями, собственник данного объекта вправе требовать от предприятия выкупа такой недвижимости. Также данные об этом должны быть предоставлены в ГБУ, так как они напрямую влияют на кадастровую стоимость объекта и обязаны быть учтенными при проведении ГКО.

Следующая поправка в закон прописывает ценообразующие факторы, влияющие на кадастровую стоимость объектов недвижимости. Местоположение, год постройки, материал стен, серия многоквартирного дома, пребывание объекта в ветхом или аварийном состоянии, а также ряд других факторов теперь обязательно будут учитываться при проведении кадастровой оценки. Неучет таких факторов является безусловным основанием для пересмотра кадастровой стоимости в случае обращения того или иного заинтересованного лица в ГБУ.

Срок рассмотрения предварительного отчета о кадастровой оценке сокращается с 50 до 30 дней с момента его опубликования. При этом расширяется спектр каналов по предоставлению информации об объекте недвижимости. С вводом новеллы закона разветвленная сеть МФЦ будет вправе принимать подобного рода замечания и комментарии.

И, пожалуй, самые важные поправки. После вступления новых норм в действие у собственников останется меньше возможностей для установления рыночной стоимости недвижимости в качестве кадастровой.

Во-первых, закон прописывает, что если кадастровую стоимость снижать путем исправления ошибок, то ее исправленная величина будет применяться с момента установления оспариваемой. А за весь срок действия новой кадастровой оценки собственник может получить возврат или зачет всех излишне уплаченных имущественных налогов. Изменение кадастровой стоимости путем исправления ошибок, допущенных при ГКО, имеет ретроспективный характер в части налогов.

Во-вторых, исправить ошибку в ГКО может любое заинтересованное лицо, независимо от права собственности и даты подачи замечаний в ГБУ.?Установить же рыночную стоимость в качестве кадастровой может только собственник объекта недвижимости.

В-третьих, решение об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой органы муниципальной или региональной власти могут оспорить в суде, если затронуты их интересы, в том числе в части налого-

обложения. Если кто-то «договорился» с ГБУ об установлении рыночной стоимости как кадастровой, то, согласно новеллам закона, муниципальные и региональные власти могут оспорить данное решение через суд из-за недоимки по налогам.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

1. Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности затрагивают результаты такой оценки.

2. В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?

Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:

  • в случае выявления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (например, при оценке были использованы неверные данные о виде функционального использования, годе постройки либо о материале стен дома и тому подобное);
  • при необходимости установить кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

В первом случае пересчет кадастровой стоимости осуществляется при обращении в Государственное бюджетное учреждение Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» на основании решения о пересчете кадастровой стоимости, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной через суд. В обоих случаях нужно собирать доказательства.

3. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра, на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

4. Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется из множества факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. Например, в случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.

Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить обращение об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Сделать это можно с помощью официального сайта Мэра Москвы mos.ru. При подтверждении ошибки результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости.

К обращению об исправлении технической и (или) методологической ошибок необходимо приложить документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. В качестве доказательств факта ошибки вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы.

5. Как оспорить кадастровую стоимость через суд?

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Читайте также  Нужен ли аванс при покупке квартиры?

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

  • исковое заявление ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения);
  • доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
  • сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
  • иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Кадастровая стоимость: что это, на что влияет и как ее уменьшить

Кадастровую стоимость земельных участков, квартир, домов и другой недвижимости устанавливает государство. От нее зависит размер налога на имущество. Если кадастровая стоимость окажется существенно выше рыночной, то налог тоже будет выше среднего. Чтобы этого избежать, можно обратиться в комиссию или суд для переоценки квартиры. Разберемся, как это сделать.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это оценка стоимости недвижимости, которую проводит государство. Для этого используют ряд общих признаков: город, район, жилплощадь, возраст и тип дома, и пр.

Предполагается, что кадастровая стоимость должна быть максимально близка к рыночной — той, по которой квартиру можно продать. Но она не учитывает ремонт квартиры, состояние подъезда, планировку, состояние коммуникаций, вид из окна и другие неявные факторы, поэтому точное совпадение практически не встречается. Кадастровую оценку придумали именно для того, чтобы оценить квартиры массово, не занимаясь каждой индивидуально: не выезжая на объект и не оценивая важные для продажи характеристики. Именно из-за этого бывает так, что кадастровая стоимость двух квартир в одном доме одинакова, даже если в одной из них сделан евроремонт, а в другой — черновая отделка.

Как государство определяет кадастровую стоимость

Ее определяют в ходе государственной кадастровой оценки, которую могут проводить как по отдельным объектам недвижимости, так и по всем, находящимся в одном регионе.

Например, администрация субъекта может принять решение о проведении оценки всех многоэтажных домов. Полный список таких домов сформирует орган регистрации прав. В этот же список включат сведения из единого реестра недвижимости (ЕГРН) по этим объектам, известные на 1 января года, в котором проводится оценка.

Предварительный отчет об оценке опубликуют на сайте Росреестра. Он будет доступен 60 дней. Все это время собственники недвижимости могут направить заявление с замечаниями и корректировками, если найдут в расчетах ошибки. Все эти заявления обрабатывают специалисты и вносят изменения в реестр каждые пять дней. Через отведенный для исправлений срок результаты оценки утверждают, а установленная кадастровая стоимость начинает применяться с 1 января следующего года.

Периодичность кадастровой оценки зависит от местоположения. В городах федерального значения ее проводят минимум через два года, в остальных регионах — минимум через три года. Максимальный срок тоже установлен, но единый — пять лет с года последней кадастровой оценки.

На что влияет кадастровая стоимость

Кадастровую стоимость объекта, внесенную в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, за который уплачивается налог, берут за базу при многих операциях с недвижимостью. Вот основные из них:

  1. Налог на имущество — его платят все физлица, предприниматели и организации, у которых в собственности есть недвижимость. Самим считать налог не надо, это делают инспекторы. Они рассчитают налог исходя из кадастровой стоимости, если региональные власти утвердили в своем регионе единую дату, с которой действует такой порядок уплаты налога.
  2. НДФЛ при продаже недвижимости. С доходов от продажи квартиры, дома и пр. надо платить налог. Есть два варианта базы для расчета налога, выбирать надо ту, которая окажется больше. Первая база — цена недвижимости в договоре купли-продажи, вторая — 70 % от кадастровой стоимости. Базу для расчета НДФЛ всегда можно уменьшить на 1 млн рублей, именно поэтому власти ввели такое ограничение. Раньше в договоре часто указывали цену продажи ровно в 1 млн, чтобы совсем не платить налог.
  3. НДФЛ при получении недвижимости в дар. Если квартиру подарили близкие родственники, то платить налог на доходы не нужно. В остальных случаях это обязательно. В договоре дарения не всегда прописывают рыночную цену квартиры, поэтому налог считают по кадастровой стоимости. Ставка НДФЛ — 13 % для резидентов РФ и 30 % для нерезидентов.
  4. Услуги нотариуса. За свои услуги по сопровождению и оформлению операций с недвижимостью нотариусы берут пошлины. Как правило, их размер определяется по цене сделки или кадастровой стоимости недвижимости.

Как мы видим, есть достаточно много ситуаций, в которых завышенная кадастровая стоимость дорого обходится собственнику недвижимости. Чтобы не терять свои деньги, узнайте кадастровую стоимость своего имущества и сравните ее с рыночной.

Как узнать кадастровую и рыночную стоимость

Бесплатно узнать кадастровую стоимость недвижимости можно в сервисе ЕГРН.Реестр. Для этого достаточно знать точный адрес или кадастровый номер. Введите его в строку поиска.

Кадастровая стоимость будет указана в разделе «Сводные данные».

Если просто знать кадастровую стоимость вам недостаточно, закажите в сервисе платную выписку из ЕГРН. Она придет к вам на электронную почту в pdf-формате и будет заверена электронной подписью Росреестра. Также выписка понадобится, если будете собирать документы, чтобы оспорить цену.

Теперь поищите в интернете цены на помещения с такими же параметрами, как у вас. Если кадастровая стоимость вашего объекта значительно выше цен на аналогичное имущество, есть смысл ее обжаловать.

Как оспорить кадастровую стоимость

Чтобы оспорить кадастровую стоимость из-за того, что она превышает рыночную, недостаточно самостоятельного анализа сайта «Авито». Надо будет заказать независимую оценку у специалистов, которые подготовят отчет в течение 5-7 дней. Такой отчет можно показать в комиссии или суде.

Комиссия чаще всего свое решение не меняет, поэтому обращение в нее — лишняя трата времени. Об этом свидетельствуют результаты заседаний комиссий на сайте Росреестра. Сейчас в комиссию идти не обязательно, можно сразу направляться в суд. При этом многие судьи сокращают стоимость, если она в два, а также в три раза больше рыночной (определение Судебной коллегии по административным делам ВС от 19.11.2018 № 19-КГ18-35, решение АС г. Москвы от 30.08.2019 по делу № А40-83998/18).

  1. Комиссия. Подать заявление вы вправе лично, по почте, через МФЦ или интернет, в том числе через портал Госуслуг. Комиссия пересмотрит кадастровую цену или откажет в этом в течение 30 дней. Решение направит в течение пяти рабочих дней с даты принятия. Если комиссия отказалась пересматривать стоимость, идите в суд.
  2. Суд. Обращайтесь в краевые, областные и равные им суды по месту, где находится недвижимость. Представителем в суде могут быть только лица с высшим юридическим образованием. Суд рассмотрит заявление в течение двух месяцев.

Какие документы нужны для суда и комиссии, смотрите в памятке.

Суд

Комиссия

Доверенность и диплом представителя о высшем образовании;

Документ на оплату госпошлины (300 р — для физлиц, 2000 — для юрлиц);

Заявление в комиссию с отметкой о принятии, если ранее вы туда обращались;

Выписка из ЕГРН;

Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа;

Отчет об оценке рыночной стоимости.

Заявление о пересмотре цены;

Выписка из ЕГРН;

Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа;

Отчет об оценке рыночной стоимости.

Кроме комиссии и суда, есть еще способ изменить стоимость. Для этого компания должна оспорить цену до того, как ее окончательно утвердят. Все отчеты об оценке власти публикуют на сайте Росреестра. Вы вправе ознакомиться с отчетом в течение 60 дней с даты публикации и написать заявление, если с ценой не согласны. К обращению приложите документы, которые подтверждают ошибку, например отчет об оценке.

Читайте также  Как исчисляется срок владения квартирой при наследовании?

Охлаждение спроса, но не стоимости: что ждет новостройки Москвы и области

Аналитики Циан подвели итоги I полугодия 2021-го на первичном рынке столичного региона.

Количество сделок с новостройками снизилось на 11%

Пролонгация программы ипотечного кредитования после 1 ноября 2020 года не позволила сохранить на первичном рынке столичного региона такие же темпы продаж, как осенью 2020 года. В I полугодии 2021-го зарегистрировано 84,3 тыс. ДДУ с физлицами в Московском регионе, что на 11% меньше, чем во II полугодии 2020-го (94,3 тыс. сделок).

В годовой динамике (по сравнению с I полугодием 2020-го) количество сделок оказалось выше почти в полтора раза (на 46,5%). Напомним, именно в I полугодии 2020-го рынок столкнулся с локдауном. Кроме того, большую часть времени застройщики работали без льготного кредитования — ипотека выдавалась под стандартные несубсидируемые проценты.

Более того, количество сделок в I полугодии 2021 года оказалось не рекордным в сравнении не только со второй половиной 2020-го, но и со II полугодием 2018-го, когда девелоперы активно выводили в продажу проекты, чтобы реализовывать их без открытия эскроу-счетов. Сейчас спрос ниже, чем во II полугодии 2018 года, на 2,2%.

Динамика ДДУ в Московском регионе, тыс.

По данным Аналитического центра Циан

В первой половине 2021 года наибольшее количество сделок по региону пришлось на апрель. В мае из-за длинных каникул этот показатель снизился на 20%. В июне — последнем месяце льготного ипотечного кредитования на прежних условиях — количество ДДУ относительно мая увеличилось только на 8,6%.

Несмотря на «последние дни» льготной ипотеки, на рынке не наблюдалось рекордного числа желающих успеть купить квартиру. Во многом это объясняется рекордно высокими ценами и политикой девелоперов, которые хотели получить максимальную прибыль на фоне завершения программы субсидирования.

Показатели продаж последних месяцев существенно отстают от тех значений, что наблюдались осенью 2020-го. К примеру, в Москве количество сделок в июне 2021 года составило 8,1 тыс., тогда как в октябре 2020-го (на тот момент накануне предполагаемого завершения льготного кредитования) — 10,1 тыс.

Количество ДДУ в Москве и Московской области

По данным Аналитического центра Циан

У Москвы результаты продаж лучше, чем у Подмосковья. Относительно предыдущего полугодия количество сделок в Москве снизилось на 9%, в Московской области — на 12%.

В годовой динамике (относительно I полугодия 2020-го) прирост сделок в Москве составил 71%, в Подмосковье — всего 22%. Таким образом, дешевые кредиты стимулировали покупателей рассматривать более дорогие объекты в лучших локациях. В первой половине этого года 58% сделок пришлось на Москву. Год назад сделки на первичном рынке распределялись равномерно между Москвой и областью.

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Аналитического центра Циан

Девелоперы хотели выжать максимум

Отсутствию рекордов на первичном рынке во многом способствовал продолжающийся рост цен, который только усилился в мае–июне, то есть в последние недели действия льготной ипотеки на старых условиях. За год (относительно июля 2020-го) средняя стоимость «квадрата» в Московском регионе выросла на 25%, из них рост 14% пришелся на период с января по июнь 2021 года.

В Москве средняя цена «квадрата» достигла 265,3 тыс. рублей (+14% за полугодие). Относительно июля 2020 года цены в столице стали выше на 28%.

Основной рост пришелся на новостройки, расположенные в старых границах Москвы (+19% за полгода). Средняя стоимость 1 кв. м впервые преодолела отметку в 300 тыс. рублей (300,4 тыс.).

В Новой Москве средняя стоимость 1 кв. м выросла не так существенно: +3% за полгода — до 180,1 тыс. рублей. Такая же стоимость «квадрата» была в новостройках Москвы в старых границах весной 2017 года.

В Московской области средняя цена 1 кв. м (126,1 тыс. рублей) за полугодие выросла на 9%, за год — на 28%.

После замедления индексации цен на первичном рынке в июне застройщики вернулись к пересмотру цен: в Москве (включая присоединенные территории) средняя стоимость «квадрата» увеличилась за последний месяц на 2,7%, притом что в апреле-мае ежемесячное увеличение колебалось на уровне 1,3%.

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц, Москва

По данным Аналитического центра Циан

В Московской области аналогичная ситуация: после стагнации в апреле средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке снова пошла в рост в мае–июне.

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц, Московская область

По данным Аналитического центра Циан

В целом по Московскому региону в мае–июне 2021 года ежемесячный прирост цен превышал 2% (в мае — +2,3%, в июне — +2,2%), что в итоге привело к отсутствию рекордного количества сделок даже с учетом последних недель действия льготной ипотеки на прежних условиях.

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц, Московский регион

По данным Аналитического центра Циан

Жители столичного региона использовали шанс на льготную ипотеку

По подсчетам Циан, доля ипотечных сделок по рынку варьировалась в I полугодии в диапазоне 63–72%. В последний месяц действия льготной ипотеки на прежних условиях доля сделок на первичном рынке достигла 72%. Это максимальное значение с июня 2020 года (когда в Москве были сняты основные ограничения после весеннего локдауна во второй месяц льготного ипотечного кредитования).

В старых границах Москвы доля кредитных сделок с новостройками в июне составила 68%. В Новой Москве и Московской области покупатели менее платежеспособны, поэтому и доля ипотеки на первичном рынке для этих локаций — 77 и 74% соответственно.

Доля ипотечных сделок на первичном рынке в Московском регионе

По данным Аналитического центра Циан

Проектов меньше — корпусов больше

В I полугодии 2021-го на рынок Московского региона вышло 42 новых проекта, преимущественно в старых границах Москвы (30 проектов). Еще три — в Новой Москве и девять — в Московской области.

Для сравнения: во II полугодии 2020-го, когда также действовала льготная ипотека, в продажу вышло 56 новых проектов. Но по площади новые ЖК 2021 года (4,8 млн кв. м в 324 корпусах) сопоставимы с показателями II полугодия 2020-го (также 4,8 млн кв. м в 281 корпусе).

В I полугодии 2020-го стартовали продажи всего 29 ЖК в целом по столичному региону. Общая площадь только вышедших на рынок проектов составила в тот период 3,35 млн кв. м в 179 новых домах.

Таким образом, на рынке не наблюдалось массового выхода новых проектов под предполагаемое завершение на тот момент льготного ипотечного кредитования. Сейчас активность застройщиков существенно ниже, чем, допустим, во II полугодии 2018-го (тогда объем нового предложения в Московском регионе составил 6,7 млн кв. м). В тот момент застройщики стремились преодолеть минимальную планку (по стадии готовности и доле проданного жилья от всего объема) для продолжения строительства по ранее действовавшим правилам. Нынешние значения ниже на 28%.

Новые проекты, вышедшие на рынок (площадь и количество корпусов)

По данным Аналитического центра Циан

Объем квартир в продаже больше не сокращается

По итогам I полугодия на первичном рынке Московского региона в продаже находилось 64,3 тыс. квартир и апартаментов. На протяжении всего полугодия объем экспозиции показывал минимальные колебания из месяца в месяц. Но эксперты Циан отмечают, что такая стагнация на рынке — позитивный знак, поскольку на протяжении 2019–2020 годов объем предложения на первичном рынке планомерно снижался.

Количество квартир и апартаментов в продаже на первичном рынке

По данным Аналитического центра Циан

Топ-10 самых продаваемых новостроек Московского региона в I полугодии 2021 года

Циан составил рейтинг проектов столичного региона с наибольшим количеством сделок в I полугодии 2021-го на первичном рынке. В тройку лидеров вошли все локации: первое место — у ЖК «Пригород Лесное» в Московской области. На втором месте — ЖК «Символ» (Москва в старых границах), на третьем — «Новые Ватутинки» (Новая Москва).

Из десятки самых продаваемых проектов I полугодия два — в старомосковских границах. Единственный проект-лидер, в котором средний чек сделки превысил 10 млн рублей, — ЖК «Символ» , где стоимость купленного лота в I полугодии этого года равна 15,6 млн рублей, а средняя стоимость «квадрата» в сделке — 284 тыс. рублей. Впрочем, это все равно ниже, чем в среднем по рынку.

В июне 2021 года цена 1 кв. м по заключенным сделкам в столице в старых границах составила 295 тыс., в Новой Москве — 185 тыс., Московской области — 134 тыс. рублей.

Лидеры продаж в I полугодии 2021-го в Московском регионе*

Проект

Локация

Кол-во сделок в месяц в I полугодии

Средняя цена 1 кв. м в сделке, тыс. руб.

Средний чек сделки, млн руб.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: