Проверяет ли нотариус чистоту квартиры?

Пять недостатков нотариальной проверки юридической чистоты жилья

На рассмотрение Госдумы подан проект закона, согласно которому, все сделки по переходу прав собственности на жилье нельзя будет зарегистрировать без нотариуса.

По словам разработчиков документа, если нотариусы в обязательном порядке будут участвовать в оформлении сделок, количество оспариваемых сделок снизится, а граждане будут надежнее защищены от мошенников. Но обращаясь к случаям нотариального заверения сделок, нет оснований считать, что это существенно изменит текущую ситуацию. Как правило, покупатели надеются на тщательную проверку истории приобретаемого жилья и контроль безопасности самой сделки нотариусами. Однако нередко в таких случаях люди лишаются и денег, и квартиры.

Адвокат Олег Сухов в интервью порталу недвижимости Superrielt.ru развеял популярные мифы об эффективности нотариальной проверки юридической чистоты недвижимости.

Миф №1. Нотариус найдет все юридические изъяны объекта недвижимости

Это маловероятно. Изучать все детали истории жилья с момента его постройки не входит в обязанности сотрудника нотариальной конторы. Задача нотариуса – проконтролировать чистоту конкретной сделки, которую он удостоверяет. Для этого достаточно проверить подлинность документов, удостовериться, что участники сделки дееспособны, убедиться, что при сделке соблюдены интересы третьих лиц, продавец завладел квартирой на законных основаниях и вправе распоряжаться имуществом без каких-либо ограничений.

С одной стороны, лучше сделать хотя бы поверхностную проверку, чем вообще никакой. Так можно узнать, кто является настоящим собственников квартиры, кто в данный момент зарегистрирован на жилплощади, не находится ли объект в залоге или под арестом, дал ли второй супруг согласие на сделку. С другой стороны, прежде чем зарегистрировать сделку, Росреестр проанализирует все эти сведения, при этом множество потенциальных проблем так и останутся неизученными. В частности, наличие детей, права которых были нарушены при приватизации квартиры. Если процедуру приватизации проводили в начале 90-х годов, и ребенок не попал в число владельцев, по достижении совершеннолетия он в любой момент может в судебном порядке потребовать свою долю в жилье.

Еще одной угрозой могут стать временно выбывшие граждане. Это люди, которых сняли с учета на период службы в армии, лишения свободы или длительного лечения. По возвращении домой они имеют законное право поселиться по прежнему адресу. Причем смена хозяина их вряд ли остановит: прежние жильцы часто вселяются по решению суда. На первый взгляд, подобных случаев легко избежать – стоит только потребовать у продавца обычную и архивную выписку из домовой книги. Документ содержит информацию обо всех людях, которые были зарегистрированы в квартире прежде, с указанием даты и причины выписки. Но проблема в том, что нотариусы не запрашивают эти документы.

Приведем еще один пример: продавец получил квартиру в подарок от восьмидесятилетней бабушки. В этом случае лучше дополнительно ознакомиться с заключением о дееспособности пожилой женщины, однако в нотариальных конторах, как правило, не изучают информацию так глубоко. Вывод напрашивается сам собой: благодаря нотариальной проверке можно выявить явные недостатки объекта, но чтобы обнаружить все проблемы, её недостаточно.

Миф №2. Если сделка заверена нотариусом, её нельзя будет признать недействительной

Можно оспорить практически любую операцию с недвижимостью – достаточно найти для этого основания. При этом то, что на договоре есть печать нотариуса, не даст каких-то особых преимуществ: сделки, заверенные нотариусом, признают недействительными так же часто, как и те, которые были заключены в простой письменной форме. Существует масса поводов для разбирательств. К примеру, продавец может заявить о своей частичной или полной недееспособности и подать иск на этом основании. Проверка нотариуса далеко не всегда от такого защитит. Как правило, сотрудники конторы определяют психическое здоровье человека по внешним признакам: не находится в состоянии опьянения, нормально мыслит и говорит – значит, все в порядке. Но чтобы быть по-настоящему уверенным в адекватности продавца, необходимо попросить у него свежие справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Также лучше провести медицинское обследование накануне сделки и опросить соседей. Вряд ли нотариус станет таким заниматься.

Миф №3. Нотариальная проверка гарантирует защиту от мошенников

Это не так. Даже если нотариусы тщательно изучают документы, предоставленные сторонами сделки, они не всегда в состоянии определить их подлинность. В конторе, конечно же, смогут выявить «филькину грамоту», содержащую множество исправлений и, как говорится, сделанную на коленке. Но высококлассные аферисты могут достаточно хорошо подделать документ. Например, недавно в Москве мошенник продал квартиру сразу нескольким покупателям. Аферист настолько качественно сфабриковал документы, что судебным экспертам удалось выявить фальшивку только со второго раза. Что уже говорить о сотрудниках нотариальных контор. К слову, нотариус также не спасет от двойной продажи. В регионах до сих пор популярна следующая схема: мошенники вклеивают в паспорт реального собственника квартиры чужую фотографию, делают дубликаты документов на объект и заверяют сделки купли-продажи у разных нотариусов. Когда покупатели передают деньги за квартиру, аферисты исчезают в неизвестном направлении.

Миф №4. Если клиент лишился квартиры по вине нотариуса, тот обязан возместить ущерб

Нотариус, и правда, несет материальную ответственность за свои действия. Если сделку с недвижимостью признают действительной по его вине, сотрудник нотариальной конторы обязан будет возместить клиенту ущерб. По этой причине специалисты, которые удостоверяют сделки с недвижимостью, оформляют страховку на 5 миллионов рублей.

Но вопрос, удается ли добиться выплаты компенсации на практике. Адвокат Олег Сухов говорит, что за последние пять лет всего 55 пострадавших смогли взыскать ущерб – в общей сложности они получили 20 миллионов рублей. И эти цифры не говорят о том, что российские нотариусы редко допускают ошибки – просто лишь в некоторых случаях гражданам удается доказать их вину в суде.

За последнее время в Москве состоялось три характерных процесса. В первом случае нотариус выписал аферистам доверенность по фальшивому паспорту. Используя документ, мошенники продали квартиру без участия владельца (Мещанский райсуд; № 2-1648/2013

М-12874/2012). Во втором случае нотариус заверил сделку с недееспособным собственником. Квартира принадлежала 80-летней женщине, вменяемость которой определили на глаз (Коптевский райсуд; № 2-2682/2014). В третьем случае нотариуса заподозрили в подделке завещания от лица слепой пенсионерки (Нагатинский суд, № 2-3357/2014

М-2373/2014). Лишившиеся недвижимости по чужой вине истцы заказывали экспертизы, находили свидетелей и собирали документы, но так и не смогли добиться, чтобы суд привлек кого-либо к ответственности.

Миф №5. Нотариус не обманет

Это заблуждение может повлечь серьезные последствия, поскольку в некоторых случаях покупатель может лишиться не только недвижимости, но и жизни. Нечестные на руку люди встречаются во всех сферах, в том числе и в нотариате. Желая получить наживу, недобросовестные сотрудники нотариальных контор «сливают» закрытую информацию аферистам, удостоверяют липовые сделки, подделывают документы. Не так давно в Саратове нотариуса приговорили к восьми годам лишения свободы за то, что он по поддельным завещаниям присваивал жилье умерших одиноких пожилых людей (Кировский райсуд; № 1-4/2017 (1-205/2016)). В Свердловской области нотариус и «черные» риелторы совместными усилиями лишали квартир живых хозяев. Некоторые из бывших собственников после этого оказались на кладбище. Асбестовский горсуд уже третий год рассматривает это уголовное дело (№ 1-1/2017), которое насчитывает 18 эпизодов. На данный момент процесс идет не слишком успешно – заседания по разным причинам откладывали уже 63 раза, а нотариус, которого чуть ли не за руку поймали, продолжает оказывать профессиональные услуги.

Нотариусы и мошенничество при покупке квартир

Прочитал на сайте нотариальной палаты о мошеннической схеме с квартирами. Якобы продавцы получают деньги, а потом оказываются недееспособными и оспаривают сделки. В итоге покупатель остается без денег и жилья.

Нотариусы говорят, что только они могут от этого защитить. Так и пишут у себя на сайте: «Единственный реально работающий способ защитить себя от любого рода мошенников при купле-продаже недвижимости — обратиться к нотариусу».

Это правда? Если провести сделку через нотариуса, ее точно не признают недействительной? Это надежнее, чем договор в простой письменной форме, зарегистрированный в Росреестре? И если я всё-таки столкнусь с мошенниками, то смогу в суде сослаться на нотариуса и сохранить квартиру?

Денис, заявление нотариальной палаты не лишено смысла, но в такой форме кажется мне опасным. Некоторые формулировки и общий посыл могут ввести в заблуждение покупателей. Давайте разберемся с этой схемой, полномочиями нотариуса и тем, как он может защитить покупателя квартиры.

В чём суть мошеннической схемы, которую описали нотариусы

Схема действительно есть, ей много лет. Суды выносят решения как в пользу покупателей, так и в пользу продавцов.

Суть таких сделок на сайте нотариальной палаты в целом описана верно. Бывает, честный покупатель рассчитывается за квартиру, а потом приходит какой-нибудь родственник или сам продавец и говорит, что сделка недействительна. Ссылаются на психические заболевания, болезни нервной системы, стресс и даже алкогольное опьянение.

Если суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают продавцу. Тот должен вернуть покупателю деньги, но их может уже не быть. Тогда покупатель будет годами взыскивать сумму с безработного и больного человека, у которого кроме пенсии взять больше нечего.

Может ли нотариус защитить покупателя в сделках купли-продажи недвижимости?

Нотариус защитить может, но не полностью. Сделка в его присутствии — это точно не единственный способ защиты покупателя. И не такой надежный, как об этом говорят нотариусы.

У нотариуса действительно есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. Если нужно, нотариус сам сделает запрос в единый реестр недвижимости.

Читайте также  Как громко можно шуметь в квартире?

То есть нотариус подтвердит, что Иван Иванович — это действительно собственник квартиры, она ему принадлежит по закону и у нее нет других владельцев. Нотариус спросит у Ивана Ивановича, сам ли он хочет продать, завещать или подарить квартиру, не заставляют ли его. А из реестра недвижимости нотариус увидит, нет ли у Ивана Ивановича опекуна и ограничений для распоряжения имуществом.

В контексте этой схемы нам важна проверка дееспособности. Ведь именно на ее отсутствие ссылаются продавцы, когда отменяют сделки. Я, мол, был пьян, бабушка перенесла инсульт или стоит на учете у психиатра.

Давайте разберемся с дееспособностью.

Что такое дееспособность?

Дееспособность — это способность приобретать права и выполнять обязанности. Например, покупать и продавать квартиру, тратить деньги, жениться.

По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали.

Максимум, что может гарантировать нотариус, — это то, что продавец достиг возраста дееспособности. Это понятно из документов.

А еще нотариус может поговорить с продавцом, чтобы понять, в себе ли он и не под давлением ли совершает сделку. Если нотариус заверяет договор купли-продажи, это не значит, что он подтверждает психическое здоровье человека. Это всего лишь означает, что у него нет сомнений в психическом здоровье.

Нотариус не может провести экспертизу, что продавец не в наркотическом опьянении, не перенес тяжелую болезнь, не принимает затуманивающие сознание препараты, не увлекается азартными играми, не страдает алкоголизмом или в его жизни не случились тяжелые обстоятельства. А всё это может стать поводом для оспаривания сделки.

Сделку могут признать недействительной не только если продавец официально недееспособен, психически болен и стоит на учете. Но даже если он дееспособен, но не отдавал отчета в своих действиях именно в момент сделки. Иногда это выясняется уже после смерти продавца и становится поводом оспорить сделку.

Неужели суд не поверит нотариусу и признает сделку недействительной?

К сожалению, суд может признать сделку недействительной, даже если ее удостоверил нотариус. И дело не в том, что нельзя верить нотариусу. А в том, что нотариус не может проверить и гарантировать абсолютно всё.

Вот реальные истории из судебной практики. В них нотариусы подтвердили дееспособность, а экспертиза ее опровергла. Сделки признали недействительными.

Дарственную отменили из-за болезни и стресса дарителя

Женщина подарила квартиру сотруднице центра занятости. Нотариус удостоверил договор и подтвердил дееспособность сторон.

Женщина пошла в суд оспаривать сделку. Сослалась на онкологию, химиотерапию, стресс и доверчивость. Экспертиза подтвердила, что это могло повлиять на суть сделки.

И хотя две инстанции отказали в иске, Верховный суд признал эти решения незаконными. В итоге дело пересмотрели и сделку признали недействительной. Квартиру пришлось вернуть.

Посмертная экспертиза помогла оспорить завещание

После смерти владельца квартиры его дочь узнала, что есть завещание. И по нему недвижимость перешла дальним родственникам отца, а не ей.

Завещание заверено нотариусом. В нем написано, что всё добровольно, в здравом уме и твердой памяти. Сомнений в дееспособности мужчины у нотариуса не было. Это подтвердили и свидетели: они общались с мужчиной и никаких странностей в поведении не замечали.

Дочь обратилась в суд. Посмертная экспертиза показала, что у владельца квартиры за три года до завещания был инсульт. Составляя завещание, он мог не понимать, что делает. Хотя внешне это и не проявлялось.

Верховный суд подтвердил, что это повод отменить завещание, хотя его и заверил нотариус.

Бывший владелец забрал свою квартиру у соседа

Государство выделило воспитаннику детского дома квартиру. Он решил ее приватизировать и для этого выдал соседу генеральную доверенность. Документы оформили у нотариуса, который подтвердил, что всё честно, добровольно и по закону.

А сосед взял и переоформил квартиру на себя. Когда подключился суд, выяснилось, что у бывшего собственника есть психическое расстройство. То есть он дееспособный, но иногда может не понимать, что делает.

Ссылки на нотариуса не помогли. Квартиру вернули прежнему владельцу.

Слепая женщина продала, а потом вернула свою квартиру

Пожилая женщина продала квартиру по заниженной цене. Нотариус подтвердил, что, несмотря на возраст и полную слепоту, продавец дееспособна и понимает суть сделки.

Потом женщина опомнилась и обратилась в суд. Экспертиза показала, что продавец и правда дееспособна. Но она перенесла сосудистые заболевания, которые могли повлиять на ее решения. Плюс стресс и особенности поведения.

Суды не всегда выносят такие решения. Иногда даже после выводов психиатрической экспертизы сделки оставляют в силе. Но как и в какой инстанции закончится конкретная история, предсказать нельзя.

Запомнить

  • Нотариус проверяет дееспособность участников сделки, но не проводит экспертизу и не снимает с вас все риски.
  • Из достоверных источников у него — только документы о возрасте и данные из реестра о сделках с недвижимостью. Но этого мало.
  • Проверка психического состояния вне компетенции нотариуса. Это могут проверить только эксперты.
  • Справки из психдиспансера для подтверждения дееспособности на момент сделки недостаточно. Даже если ее запросит нотариус.
  • Даже если продавец официально дееспособный, может выясниться, что он не понимал сути сделки конкретно в момент ее совершения.
  • Подтвердить дееспособность может только экспертиза. Ее проводят добровольно или по решению суда.

Как покупателю защитить себя от мошенников, родственников и наследников продавца?

Покупателю нужно быть внимательным и не надеяться, что нотариус всё проверит, а сделку потом точно не отменят. Если что-то пойдет не так, без квартиры и денег останется покупатель, а не нотариус. Хоть нотариусы и отвечают личным имуществом, это не тот случай.

Дееспособность продавца в целом и на момент сделки может подтвердить только экспертиза. И если есть сомнения, лучше попросить документы, которые подтвердят, что всё в порядке. Если продавец или его представитель откажутся, это повод насторожиться. Особенно если квартиру продают пожилые люди, наследники, недавно разведенные, асоциальные личности или по доверенности.

Попросить у продавца справки и заключение экспертизы можно и без нотариуса. Проверить возраст и права — тоже.

Зачем нотариусы вводят нас в заблуждение?

Не думаю, что здесь есть умысел. Скорее всего, нотариусы хотели как лучше: рассказать об опасной схеме, предупредить покупателей и предложить хоть какой-то вариант защиты.

Плохо, что они не предупредили о подводных камнях и дополнительных гарантиях. А еще назвали свои услуги единственным способом защиты, хотя это не так.

Как купить квартиру правильно и безопасно?

Для большинства людей покупка собственной квартиры – одна из самых важных, долгожданных и крупных покупок в жизни. И чтобы ожидание не обернулось кошмаром, к вопросу приобретения квартиры надо подходить серьезно, вдумчиво и ответственно.

Сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, однако на сегодняшний день все больше и больше граждан предпочитают сделку, удостоверенную нотариусом, сделке в простой письменной форме. Причин тому множество, но одна из самых основных то, что нотариальное удостоверение сделки – это своего рода заслон от мошенников, кроме того, нотариус — единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет ответственность за свои действия, и в случае своей вины или оплошности компенсирует пострадавшей стороне ущерб.

Недаром все ипотечные договоры обычно удостоверяются нотариально. Банки просят покупателей делать это, защищая себя от неблагоприятных последствий сделки.

Ведь только нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости, подробно разъясняя все аспекты сделки и составляя юридически грамотный документ, гарантирует пострадавшей стороне возмещение ущерба в случае мошенничества с документами. Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет полномочия сторон на совершение сделки. Кроме того, при наличии сомнений в подлинности документов, нотариус вправе их проверить путем направления официальных запросов. (перечень документов определен в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), наличие обременений и запрещения отчуждения недвижимости. При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан также проверяется факт согласия их законных представителей, органов опеки и попечительства. Тем самым снимается риск последующего оспаривания сделки. Нотариус – объективная сторона, незаинтересованная в результатах сделки, что также немаловажно для ее чистоты и прозрачности.

Доверяя нотариусу вашу сделку с недвижимостью, вы избавляетесь от беготни, очередей и необходимости кропотливо заполнять и перепроверять гору документов. В нотариальной конторе для вас подготовят «проект сделки» — перечень всех действий, которые будут проведены в вашем случае, как, например: составление договора; фиксирование воли сторон по таким вопросам как согласование цены продажи, формы, порядка оплаты и возможности рассрочки платежей; оформление согласия супругов, собственников и т. д. Затем вас ждет составление и подписание договора, в котором будут учтены все условия сделки.

Во время подписания договора нотариус обязательно зачитывает его присутствующим заинтересованным лицам и подробно разъясняет все условия и правовые последствия сделки. Часто бывает так, что одна из сторон вносит коррективы в договор, потому что до этого этапа не ясно представляла себе последствия.

Когда договор подписан, нотариус подает документы для регистрации права собственности в Росреестр. Если вы сделаете это самостоятельно, то это займет куда больше времени, чем если документы поступят из нотариальной конторы – всего три дня в письменной форме и один день, если документы будут предоставлены в электронном виде. Собственнику останется лишь забрать из нотариальной конторы уже зарегистрированные документы в удобное для него время.

Читайте также  Как законно сделать перепланировку в квартире?

Если же договор был заключен в простой письменной форме, то помимо самостоятельного сбора необходимого пакета документов, всем участникам сделки необходимо явиться на подачу заявления на государственную регистрацию лично и одновременно, что, учитывая ритм современной жизни, как минимум, неудобно, а как максимум, невозможно.

Кроме того, с 1 января 2015 года значительно снижены тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

И даже расчеты по сделке теперь можно провести не с помощью банковской ячейки, а через депозит нотариуса, что не только гораздо удобнее, но и обезопасит вас и обойдется дешевле, чем аренда ячейки.

Самая цивилизованная форма рынка – это когда продавца или покупателя (в зависимости от задачи) ищет профессиональный риелтор. Он же согласует цены, время просмотра квартиры, и т.п. А вот правовую сторону сделки готовит и отвечает за нее – нотариус. Государственный регистратор на основании проверенных и подготовленных нотариусом документов регистрирует переход права собственности. Вот тогда можно быть уверенным в чистоте и законности сделки, а также в соблюдении интересов и покупателя и продавца недвижимости.

проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Лицу, внесшему в депозит деньги и ценные бумаги, нотариусом в подтверждение их внесения выдается справка, оформленная на личном бланке нотариуса, заверенная его подписью и печатью. О принятии в депозит денег и ценных бумаг нотариус заказным письмом направляет кредиторам или наследникам соответствующее извещение. Уведомление о вручении извещения хранится в документах конкретной депозитной операции. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки.

Как выполняется проверка юридической чистоты квартиры

Что такое «юридическая чистота», как она устанавливается. Какие документы позволят определить юридическую обстановку по квартире, что именно изучается в них

Оглавление

  1. Проверка документов на недвижимость
  2. Проверка истории приобретаемого жилья
  3. Проверка соответствия квартиры плану БТИ
  4. Проверка личности продавца
  5. Проверка отсутствия ущемленных прав третьих лиц

Проверьте документы на недвижимость

Итак, поиски успешны – квартира подходит вам метражом, планировкой, этажностью, местоположением, состоянием и ценой. Теперь следует выяснить «невидимую» информацию, содержащуюся в документальной базе по этой жилплощади.

Первым делом нужно увидеть документы, доказывающие право собственности продавца. Обычно у квартировладельцев имеются договоры купли-продажи, дарения, мены или свидетельство о наследстве. Значительно реже встречаются собственники по судебному решению. Еще реже – владельцы жилья с договором исполненной ренты.

В идеале документы необходимы в подлиннике. Возьмите их, внимательно осмотрите под ярким светом – нет ли подчисток, каких-то иных подозрительных следов. Заметим, что исправления правоустанавливающих документов допустимы, если имеются заверяющие подписи сторон договора, а лучше – нотариально заверенные исправления с соответствующей печатью и подписью нотариуса.

Обязательно проверяется наличие госрегистрации договора через выписку ЕГРН, либо через портал Росреестра.

Следует внимательно изучить условия в договоре на право собственности, описывающие допустимые причины его расторжения – детально выясните, были ли эти условия выполнены.

Классическим случаем является договорное обязательство покупателя (вам он представляется, как владелец и продавец квартиры) произвести выплату полной цены жилья через указанный в договоре срок, отсчитываемый от внесения первой выплаты. В случае невыполнения данного условия договор признается неисполненным и подлежащим расторжению. Это значит, что гражданин, представившийся вам продавцом, не является собственником квартиры.

Взгляните на дату договора. Если собственник продает недавно завещанную или подаренную квартиру лицом, не имеющим родственных связей с ним – по меньшей мере, это подозрительно.

Проверьте историю приобретаемого жилья

Все сделки, происходившие по какой-либо квартире с 1998 года по настоящее время, отражены в ЕГРП (госреестр прав на недвижимость и сделок по ним). Переходы права собственности, запреты сделок по квартире и ее аресты – все имеется в ЕГРП. Нужно запросить у продавца выписку из этого госреестра, чтобы убедиться в подтверждении истории безопасности квартиры.

Изучите даты событий (арестов, запретов и т.п.), указанных в ЕГРП-выписке. Оцените возможности возобновления этих споров, чей максимальный исковой срок равен трем годам (ст.196 п.1 Гражданского кодекса). Если с момента последнего отмеченного в ЕГРП спора прошло свыше трех лет, то рисков его возобновления практически нет. Если же спор сравнительно недавно (к примеру, два года назад), то попросите от продавца судебное решение, позволяющее установить легальность его владения квартирой. В случае, если собственник заявит о «пока еще» незавершенном разбирательстве в суде, то торопиться приобретать квартиру не следует – либо подыскивайте другую («безопасную»), либо ожидайте вынесения судом решения.

На рынке «вторички» встречается жилая недвижимость, не имеющая регистрации в ЕГРП. Как правило, это квартиры из достаточно старого жилфонда. И отсутствие реестровых сведений по такому жилью означает его абсолютную юридическую чистоту, а именно – полное отсутствие каких-либо сделок с квартирой от даты ее приватизации. Для полной уверенности в правах собственника такой квартиры необходимо обращаться в департамент жилищной политики, т.к. информация есть только у них.

Проверьте соответствие квартиры плану БТИ

Попросите у собственника оригинальные документы БТИ, чтобы убедиться в отсутствии перепланировки или переустройства помещений квартиры. Закон требует, чтобы практически любые изменения планировки или устройства жилья в многоэтажном здании предварительно согласовывались с местным самоуправлением (ст.26 Жилищного кодекса). Иначе потребуется восстановление исходной планировки с выплатой штрафа – подробный разбор ситуаций с перепланировкой или переустройством смотрите в этой статье.

Покупателю следует избегать квартир с грубыми планировочными нарушениями, как-то перенос «мокрых» помещений или частичный снос несущих стен. Их согласование обернется значительными расходами и потребует времени, причем положительный итог крайне редок. Если же реконструкция квартиры представляет собой, к примеру, новую стену между смежными комнатами или объединенный санузел – подобные изменения скорее положительны.

Проверьте личность продавца

Прежде всего, устанавливается подлинность паспорта. Обновляемый список недействительных паспортов публикуется в справочных целях интернет-сервисом Главного управления МВД по вопросам миграции. Впрочем, юридически значимые сведения предоставит лишь паспортный стол.

Однако в сделках по квартирам со стороны продавца может действовать его представитель и тогда проверки паспорта будет недостаточно. Требуется проверить доверенность и ее обязательное заверение нотариусом. Без нотариального удостоверения доверенности никакой представитель продавца действовать не в праве.

Внимательно прочтите оригинал доверенности. Прописана ли в ней правомочность представителя правообладателя жилой недвижимости на получение денег от покупателя, либо ему дано лишь право подписи договора купли-продажи? Отметим, что приобретать квартиру не у собственника, а у его представителя достаточно рискованно.

Необходимо выяснить, насколько продавец дееспособен. Тем более, если он ведет себя не вполне адекватно. К примеру, можно пообщаться с несколькими соседями квартировладельца и послушать, что те расскажут об образе жизни продавца.

Проверьте отсутствие ущемленных прав третьих лиц

Чтобы избежать возможных проблем после приобретения квартиры, следует выяснить, нет ли каких-либо третьих лиц, имеющих права на эту жилплощадь. Бывает, что давно не живущий в квартире, но прописанный в ней член семьи появляется на пороге после завершения сделки и начинает либо оспаривать продажу, либо требовать своего заселения.

Наиболее частым родственником подобного рода является лицо, отбывшее наказание в местах лишения свободы. Реже подобный проблемы происходят из-за людей, находившихся на долговременном лечении (к примеру, в психоневрологическом учреждении), в длительной заграничной командировке, в морском рейсе, в экспедиции и т.п.

Заметим, что прописанные в покупаемой вами квартире несовершеннолетние – особо рискованная ситуация, поскольку их законные интересы отслеживаются не только опекунами (например, родителями), но также органами опеки. И если суд сочтет права детей ущемленными, то сделку признают ничтожной (т.е. недействительной).

Если собственник жилой недвижимости состоит в браке, от него требуется согласие супруги/супруга на совершение сделки продажи, причем с обязательным нотариальным заверением.

Выяснить, кто имеет регистрацию на данной жилплощади, можно через выписку из домовой книги. Кстати, вы можете уточнить обстоятельства, при которых невозможно или крайне затруднительно выписать некоторых жильцов даже из проданной квартиры, в этом материале.

Советуем вам предусмотреть риски покупки жилья простым способом – обратившись к профессиональным риэлторам нашей ассоциации. Это будет эффективное и наиболее безопасное решение сложностей, сопровождающих приобретение квартиры.

Вопрос-ответ (0)

Задать вопрос

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

— Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.
Читайте также  Как отказаться от дарственной на квартиру?

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта. Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам. При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы. Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения. Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам. От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда. Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: